Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yayın tarihindeki bilgilere göre hazırlanmıştır, mevzuat değişebilir ve hukuki görüş niteliği taşımaz.
Neden bir hukuki kontrol listesi?
Taşınmaz satışı, değeri yüksek ve geri dönüşü zor bir işlemdir. Kanun, bu işlemi resmî şekle bağlamış ve mülkiyetin tescille edinilmesini öngörmüştür. TMK m.706 taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasını resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlar; TBK m.237 de taşınmaz satışının geçerliliği için resmî şekli şart koşar. TMK m.705’e göre mülkiyet tescille edinilir.
Bu nedenle alıcının satış öncesinde incelediği başlıklar, sonradan ortaya çıkabilecek hak ve yükümlülüklerin önceden görülmesine yöneliktir. Aşağıdaki başlıklar genel bir çerçeve sunar; hiçbiri belirli bir işlem hakkında görüş niteliği taşımaz.
Tapu kaydı ve malikin kimliği
Birinci kontrol noktası güncel tapu kaydıdır. TMK m.1020 uyarınca tapu sicili herkese açıktır ve ilgisini inandırıcı biçimde gösteren herkes kayıt örneğini isteyebilir. Kayıtta malikin kimliği, taşınmazın niteliği ve varsa paydaşlar görülür. Taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise satış, diğer paydaşların önalım hakkıyla ilişkili olabilir.
TMK m.732, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkını kullanabileceğini belirtir. TMK m.733’e göre satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir ve önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Aynı maddeye göre Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarla cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (m.734).
Takyidat: şerh, beyan, ipotek ve irtifak
İkinci kontrol noktası, kayıttaki kısıtlama ve yüklerdir. TMK m.1009 ve m.1010 uyarınca satış vaadi, kira, alım, önalım gibi hakların yanında haciz, iflas, konkordato süresi ve çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları gibi tasarruf yetkisini kısıtlayan kayıtlar tapuya şerh edilebilir. Taşınmaz rehni ise ipotek şeklinde kurulur ve tescille doğar (m.850, m.856). İrtifak hakları da tescille kurulur (m.780).
Bu kayıtların her birinin sonucu farklıdır. Örneğin haciz şerhi, taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisine ilişkin bir kısıtlamaya işaret ederken, irtifak hakkı taşınmazın kullanım biçimini etkiler. Bu nedenle kayıtların anlamı, her kaydın dayanağına bakılarak değerlendirilir.
Yapının ve arazinin hukuki durumu
Üçüncü kontrol noktası, taşınmazın fiilî durumunun hukuki durumla örtüşüp örtüşmediğidir. Bir binanın bağımsız bölümü söz konusuysa, bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması Kat Mülkiyeti Kanununa tabidir (TMK m.726). Yapı kullanma izni, imar durumu ve yapının ruhsata uygunluğu ise imar mevzuatı kapsamında, ilgili idareden öğrenilen bilgilerdir. Bu belgelerin hangi işlem için zorunlu olduğu yürürlükteki mevzuata göre değişebilir.
Arazi söz konusuysa tarım arazisi olup olmadığı, imar planındaki niteliği ve bölünmeye veya devre ilişkin kısıtlamalar önem taşır. Tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme ve devir işlemleri Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine tabi olabilir. Kamu hukuku kısıtlamaları tapu siciline tescil edilmeksizin de etkili olabilir; TMK m.731 taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamalarının tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olduğunu belirtir.
Ayıp ve sorumluluk
Dördüncü başlık, satılandaki ayıptır. TBK m.219’a göre satıcı, bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmamasından sorumlu olduğu gibi, değeri veya beklenen faydayı ortadan kaldıran ya da önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıplardan da sorumlu olur ve ayıbı bilmese bile sorumludur. Satıcı, sözleşme kurulurken alıcının bildiği ayıplardan sorumlu değildir; alıcının yeterince gözden geçirmekle görebileceği ayıplardan ise ancak böyle bir ayıbın bulunmadığını ayrıca üstlenmişse sorumlu olur (m.222).
TBK m.223 alıcıya devraldığı satılanı olağan akışa göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirme ve ayıbı uygun süre içinde satıcıya bildirme yükümlülüğü getirir; bu yükümlülük ihmal edilirse satılan kabul edilmiş sayılabilir. TBK m.231 uyarınca satıcı daha uzun bir süre için üstlenmedikçe ayıptan doğan davalar, satılanın alıcıya devrinden başlayarak iki yıl geçmekle zamanaşımına uğrar; satıcının ağır kusuru varsa bu süreden yararlanamaz.
Devir günü ve devir sonrası
Devir işlemi resmî şekilde yapılır ve tescille tamamlanır; resmî şeklin hangi makam önünde yerine getirileceği tapu mevzuatından öğrenilir. Bedelin nasıl ödeneceği, harç ve giderlerin kime ait olduğu ve diğer yükümlülükler sözleşmede veya satış işleminde açıkça belirtilmelidir. Güncel harç ve vergi tutarları, ilgili resmî kurumlardan öğrenilir.
Alıcı açısından önemli olan, satış öncesinde edinilen bilgilerin belgeye dayanmasıdır. Sözlü beyanlar yerine tapu kaydı, resmî yazılar ve yazılı belgeler esas alınır. Bu yazı genel bilgi niteliğindedir ve belirli bir taşınmaz için hukuki değerlendirme yerine geçmez.
Aydın'da yargı yeri
Taşınmaza ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür; tapu kayıtları tapu müdürlüklerinden öğrenilir. Aydın Adliyesi'nde arabuluculuk bürosu ve icra müdürlüğü bulunur. Aydın Adliyesi, Efeler'de Köprülü-Veysi Paşa Mahallesi'ndeki Adalet Sarayı'nda hizmet verir; Nazilli ve Söke adliyeleri ile bunlara bağlı ilçe adliyeleri için ilçe–adliye tablosu Aydın'da yargı sayfasındadır.