Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yayın tarihindeki bilgilere göre hazırlanmıştır, mevzuat değişebilir ve hukuki görüş niteliği taşımaz.
İskân ve yapı kullanma izni
Günlük dilde “iskân” olarak anılan belge, imar mevzuatında yapı kullanma izni adıyla geçer. Genel olarak yapı kullanma izni, bir yapının ruhsatına ve onaylı projesine uygun olarak tamamlandığının ve kullanıma açılabileceğinin ilgili idare tarafından belgelendiği işlemdir. Belgenin hangi koşullarda ve hangi yapılar için verileceği, imar mevzuatı ile ilgili yönetmeliklerde düzenlenir.
Bu yazıda imar mevzuatının madde numaraları ve süreleri verilmemiştir; çünkü bu mevzuat güncel metin üzerinden ilgili idareden kontrol edilmelidir. Yazının amacı kavramı ve taşınmaz hukukundaki önemini genel hatlarıyla göstermektir.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti
Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması Kat Mülkiyeti Kanununa tabidir. TMK m.726 bunu açıkça belirtir ve bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamayacağını da ekler. Kat Mülkiyeti Kanununun ayrıntılı hükümleri bu yazıda anılmamıştır; ancak iki kavram arasındaki ayrım genel olarak şöyle açıklanabilir.
Kat irtifakı, yapı henüz tamamlanmadan, arsa payına bağlı bağımsız bölüm haklarının tapuda gösterilmesini sağlayan bir kayıt biçimidir. Yapı tamamlanıp kullanıma uygun hâle geldikten sonra, bağımsız bölümler için kat mülkiyetine geçiş yapılır ve her bağımsız bölüm kendi tapusuna kavuşur. Geçiş için hangi belgelerin istendiği ve işlemin hangi makamlarca yapıldığı Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili yönetmeliklerde düzenlenir.
Geçişin tapu bakımından önemi
Tapu sicilinde mülkiyet, irtifak hakları ve rehin hakları tescil edilir (TMK m.1008). Kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz (m.1021). Bu nedenle bağımsız bölüm alıcısı açısından asıl önemli olan, devralınan bölümün tapu kaydında hangi sıfatla gösterildiğidir. Kat irtifakı kaydı bulunan bir bağımsız bölümde alıcının durumu, yapının tamamlanıp kat mülkiyetine geçilmesine ve ilgili devir işlemlerinin yapılmasına bağlı olarak değişebilir.
Kat irtifakına bağlı bir taşınmazı satın alan kişi, sözleşmesinde yapının hangi aşamada olduğunu, kat mülkiyetine geçişin ne zaman beklendiğini ve gecikme hâlinde ne olacağını açıkça görmek isteyebilir. Bu bilgiler yazılı sözleşmede ve resmî belgelerde yer almadığında, belirsizlik doğabilir.
İskânsız veya eksik belgeli yapılarda ortaya çıkabilecek durumlar
Yapı kullanma izni bulunmayan bir yapının kullanılması veya devredilmesi hâlinde idari yaptırımlar ve fiilî sonuçlar gündeme gelebilir. Bunların kapsamı imar mevzuatında düzenlenmiştir ve her olayda yapının durumuna göre değişir. Bu yazıda yaptırımların türü ve miktarı belirtilmemiştir.
Sözleşme ilişkisi bakımından ise TBK m.219, satıcının bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmamasından ve değeri veya beklenen faydayı ortadan kaldıran ya da önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıplardan sorumlu olduğunu belirtir. Bir yapının kullanım izninin bulunmaması, olayın koşullarına göre bu çerçevede değerlendirilebilecek bir durumdur. Alıcının bildiği ayıplar bakımından satıcının sorumluluğu sınırlıdır (m.222); bu nedenle sözleşme öncesinde belgelerin incelenmesi önem taşır.
Arsa payı karşılığı inşaat ve yüklenici sorumluluğu
Yapıların yüklenici tarafından inşa edildiği arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de iskân ve kat mülkiyeti geçişi sıkça gündeme gelir. TMK m.1009, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceğini belirtir ve şerhin sonradan hak edinenlere karşı ileri sürülebilmesini sağlar.
Eser sözleşmesinde ayıplı eser nedeniyle açılacak davalar, TBK m.478’e göre teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın, taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Hangi sözleşme hükmünün uygulanacağı, sözleşmenin niteliğine ve olayın koşullarına göre belirlenir.
Belge ve kayıt kontrolü
Bağımsız bölüm edinen veya edinmeyi düşünen kişiler, genel olarak şu belgelere bakar: güncel tapu kaydı, yapının ruhsatı ve varsa yapı kullanma izni, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kaydı ile yönetim planı. Belgelerin hangisinin zorunlu olduğu işleme göre değişir; ilgili tapu müdürlüğü ve belediyeden bilgi alınabilir.
Bu yazı genel bilgi niteliğindedir. Yapı kullanma izni, kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerine ilişkin güncel usul, belge ve süreler için mevzuat.gov.tr ile ilgili idarelerin açıklamaları esas alınmalıdır.
Aydın'da yargı yeri
Taşınmaza ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür; tapu kayıtları tapu müdürlüklerinden öğrenilir. Aydın Adliyesi'nde arabuluculuk bürosu ve icra müdürlüğü bulunur. Aydın Adliyesi, Efeler'de Köprülü-Veysi Paşa Mahallesi'ndeki Adalet Sarayı'nda hizmet verir; Nazilli ve Söke adliyeleri ile bunlara bağlı ilçe adliyeleri için ilçe–adliye tablosu Aydın'da yargı sayfasındadır.