Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yayın tarihindeki bilgilere göre hazırlanmıştır, mevzuat değişebilir ve hukuki görüş niteliği taşımaz.
Satış vaadi nedir?
Satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileride bir taşınmazı devretmeyi veya satın almayı taahhüt ettikleri sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.29 bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmelerin geçerli olduğunu belirtir. Bu tür sözleşmelere önsözleşme denir. Önsözleşmede asıl amaç, mülkiyeti hemen devretmek değil, belirlenen koşullar gerçekleştiğinde asıl satış sözleşmesini yapmak ve devri tamamlamaktır.
Bir taşınmazın mülkiyeti sözleşmeyle değil tescille edinilir. TMK m.705’e göre taşınmaz mülkiyetinin edinilmesi tescille olur; miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırma gibi kanunda sayılan hâllerde ise mülkiyet tescilden önce edinilir. Dolayısıyla satış vaadi sözleşmesi tek başına alıcıyı tapuda malik yapmaz; alıcıya, vaat edilen devrin yapılmasını isteme imkânı veren bir hak sağlar.
Resmî şekil kuralı
Taşınmaz satış vaadinde en önemli kural şekildir. TBK m.237’ye göre taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır; taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. TMK m.706 da taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasını resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlar.
TBK m.29 ise önsözleşmenin geçerliliğinin, kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlı olduğunu söyler. Bu hükümler birlikte okunduğunda, taşınmaz satış vaadinin adi yazılı bir belgeyle yapılmasının kural olarak yeterli olmadığı anlaşılır. Hangi makamda hangi işlemin resmî şekilde yapılabileceği ilgili mevzuata göre belirlenir.
Tapuya şerh
TMK m.1009 uyarınca arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh verilmekle bu haklar, o taşınmaz üzerinde sonradan hak edinenlere karşı ileri sürülebilir hâle gelir. Şerh, mülkiyeti geçirmez; ancak taşınmazın sonradan üçüncü kişiye devredilmesi veya üzerinde başka bir hak kurulması hâlinde, vaat alacaklısının hakkının bu kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlar.
Bu yazıda esas alınan TMK m.1009 metninde satış vaadi şerhi için belirli bir yıl sınırı yer almamaktadır; bu nedenle burada bir süre belirtilmemiştir. Şerhin süresi ve koşulları, tapu kaydındaki ifade ve ilgili mevzuat üzerinden ayrıca kontrol edilmelidir. Şerh edilmemiş bir satış vaadi taraflar arasında borç doğurmaya devam edebilir, ancak üçüncü kişilere karşı aynı güvenceyi sağlamayabilir.
Şekle aykırılığın sonuçları
TBK m.12 kanunda sözleşmeler için öngörülen şeklin kural olarak geçerlilik şekli olduğunu, öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmelerin hüküm doğurmadığını belirtir. Bu nedenle resmî şekilde yapılmamış bir taşınmaz satış vaadi, kural olarak tarafları ifaya zorlayacak bir sözleşme olarak değerlendirilmez.
Şekle uymayan sözleşme uyarınca bir ödeme yapılmışsa bu bedelin akıbeti sebepsiz zenginleşme hükümleriyle ilişkilendirilebilir. TBK m.77, haklı bir sebep olmaksızın bir başkasının malvarlığından zenginleşenin bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlü olduğunu belirtir ve özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan bir sebebe dayanması hâlini sayar. Her olayın somut koşulları sonucun belirlenmesinde önem taşır.
İlgili sözleşmeler ve süre sınırları
Satış vaadi ile birlikte anılan alım, geri alım ve önalım hakları ayrı düzenlemelere tabidir. TBK m.238’e göre önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir. TMK m.735 ve m.736 ise tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım, alım ve gerialım haklarında şerhin etkisinin, şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona ereceğini belirtir. Bu sürelerin satış vaadine otomatik olarak uygulandığı sonucu çıkarılmamalıdır; her hak türü kendi hükmüne tabidir.
TBK m.237 önalım sözleşmesinin geçerliliğini ise yazılı şekle bağlar. Bu fark, sözleşme türünün doğru nitelendirilmesinin neden önem taşıdığını gösterir: satış vaadi, alım ve geri alım için resmî şekil aranırken önalım sözleşmesi için yazılı şekil yeterlidir.
Sözleşme okunurken dikkat edilen noktalar
Satış vaadi sözleşmelerinde genellikle taşınmazın tapu bilgileri, bedel, ödeme planı, devir tarihi veya devrin bağlı olduğu şart, vergi ve harç yükümlülüklerinin kime ait olduğu ve sözleşmeye aykırılık hâlinde ne olacağı açıkça belirtilir. Bu unsurların belirsizliği, uyuşmazlık çıkması hâlinde sözleşmenin yorumunu zorlaştırabilir.
Tapu kaydındaki şerhler, yani haciz, ipotek veya başka hakların varlığı, vaat edilen devrin gerçekleşebilirliğini etkileyebilir. Bu nedenle sözleşme yapılmadan önce güncel tapu kaydı ve takyidat bilgisi tapu müdürlüğünden alınır. Yazı genel bilgi niteliğindedir ve belirli bir sözleşmeye ilişkin değerlendirme içermez.
Aydın'da yargı yeri
Taşınmaza ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür; tapu kayıtları tapu müdürlüklerinden öğrenilir. Aydın Adliyesi'nde arabuluculuk bürosu ve icra müdürlüğü bulunur. Aydın Adliyesi, Efeler'de Köprülü-Veysi Paşa Mahallesi'ndeki Adalet Sarayı'nda hizmet verir; Nazilli ve Söke adliyeleri ile bunlara bağlı ilçe adliyeleri için ilçe–adliye tablosu Aydın'da yargı sayfasındadır.