Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yayın tarihindeki bilgilere göre hazırlanmıştır, mevzuat değişebilir ve hukuki görüş niteliği taşımaz.
Takyidat ifadesi ve tapu sicilinin açıklığı
Uygulamada “takyidat” sözcüğü, bir taşınmazın tapu kaydında yer alan kısıtlama ve yük niteliğindeki kayıtların tamamı için kullanılır. Kanun metninde bu ad geçmez; ilgili kayıtlar Türk Medenî Kanununun (TMK) tapu siciline ilişkin hükümlerinde tescil, şerh ve beyan başlıkları altında düzenlenmiştir. Bu nedenle takyidatı okumak, hangi kaydın hangi kategoriye girdiğini ayırt etmekle başlar.
TMK m.1020 tapu sicilinin herkese açık olduğunu belirtir. İlgisini inandırıcı biçimde gösteren kişi, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya örneklerinin verilmesini isteyebilir. Aynı maddeye göre kimse, tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. Yani kayıtta yer alan bir hak ya da kısıtlama, taşınmazı edinen kişi tarafından görülmemiş olsa bile hukuken bilinen kayıt sayılır.
Tescil, şerh ve beyan arasındaki fark
TMK m.1008 uyarınca mülkiyet, irtifak hakları ile taşınmaz yükleri ve rehin hakları tapu kütüğüne tescil edilir. Şerhler ise tescilden farklı olarak, başka bir hakkı güçlendiren veya tasarruf yetkisini sınırlayan kayıtlardır. Beyanlar sütunu ise taşınmazın eklentileri ve kamu hukuku kısıtlamaları gibi bilgilerin görülebilmesi için kullanılır.
Kayıtların hukuki etkisi de farklıdır. Tescil, aynî hakkı doğurur ve hakkın sırasını belirler. Şerh, bir hakkın ya da kısıtlamanın taşınmaz üzerinde sonradan hak edinen kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Beyan ise çoğunlukla bilgi verici niteliktedir; bir hakkı doğurmaz, ancak taşınmazın durumunu kayıtta görünür kılar.
Şerh türleri
Kanun üç ana şerh grubu öngörür. TMK m.1009’a göre arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh verilmekle bu haklar, o taşınmaz üzerinde sonradan hak edinenlere karşı ileri sürülebilir.
TMK m.1010 ise tasarruf yetkisinin kısıtlanmasına ilişkin şerhleri sayar. Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen süre ile aile yurdu kurulması ve artmirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler bu gruptadır. Geçici tescil şerhi ise TMK m.1011’de ayrıca düzenlenir; iddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması gerektiğinde veya eksik belgelerin sonradan tamamlanmasına kanunun olanak tanıdığı hâllerde verilebilir ve bütün ilgililerin rızasına ya da hâkimin kararına bağlıdır.
- Kişisel hak şerhleri: satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım, arsa payı karşılığı inşaat.
- Tasarruf yetkisini kısıtlayan şerhler: haciz, iflas, konkordato süresi, mahkeme tedbiri, aile yurdu, artmirasçı.
- Geçici tescil şerhi: iddia edilen aynî hakkın güvence altına alınması.
Beyanlar sütunu
TMK m.1012’ye göre bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılır ve bu kaydın terkini, kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin kamu hukuku kısıtlamalarının beyanlar sütununa yazılması ve bu sütuna yazılabilecek diğer hususlar ise Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir.
Bu nedenle beyanlar sütunundaki kayıt, tek başına borç ya da haciz anlamına gelmez. Okuyucunun önce kaydın dayanağını, yani hangi kanun veya idari işleme dayandığını öğrenmesi gerekir. Örneğin Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda, denetim sonucunda tespit edilen aykırılığın tapu kayıtlarının beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili idarece tapu dairesine bildirileceği düzenlenmiştir.
İrtifak ve rehin kayıtları
İrtifak hakkı, bir taşınmazın malikini mülkiyetin sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya başka bir taşınmazın malikinin yüklü taşınmazı belirli biçimde kullanmasına katlanmaya zorlayan bir yüktür (TMK m.779). Kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır (m.780) ve kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır (m.781). Geçit, su alma ve benzeri haklar bu başlık altında görülebilir. Tescilin irtifakın kapsamını açıkça belirlediği ölçüde kapsam tescile göre; açıkça anlaşılmıyorsa tescilin sınırları içinde, hakkın edinilme sebebine veya uzun süredir davasız ve iyiniyetle kullanılış biçimine göre belirlenir (m.787).
Taşınmaz rehni ise ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir (m.850). Rehin tapu kütüğüne tescil ile kurulur ve kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması resmî şekilde yapılmasına bağlıdır (m.856). İpotekte kayıttaki miktar önemlidir; çünkü taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulur ve alacağın miktarı belli değilse güvence altına alınan üst sınır taraflarca belirtilir (m.851).
Kaydı okurken dikkat edilen noktalar
Takyidat incelemesinde genellikle şu sorulara cevap aranır: Kayıt hangi hak veya kısıtlamayı gösteriyor, kimin lehine ve hangi tarihte konulmuş, sicilde hâlâ geçerli mi? Kayıtların taşınmazın devrine engel oluşturup oluşturmadığı, kaydın niteliğine ve dayanağına göre değişir. Bu değerlendirme tapu müdürlüğünden alınan kayıt örneği ve belgeler üzerinden yapılır.
TMK m.1023 tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak edinen üçüncü kişinin bu edinimini korur. Buna karşılık yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi bu tescile dayanamaz (m.1024). Yolsuz bir tescil nedeniyle aynî hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir; ancak iyiniyetli üçüncü kişilerin edinimi ile tazminat istemleri saklıdır (m.1025). Bu nedenle sicildeki kayıtlar, taşınmaz üzerinde işlem yapılmadan önce dikkatle incelenmesi gereken bir güvence ve risk alanıdır. Bu yazı genel bilgi niteliğindedir; belirli bir kayıt için güncel kayıt örneği ve ilgili belgeler esas alınır.
Aydın'da yargı yeri
Taşınmaza ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür; tapu kayıtları tapu müdürlüklerinden öğrenilir. Aydın Adliyesi'nde arabuluculuk bürosu ve icra müdürlüğü bulunur. Aydın Adliyesi, Efeler'de Köprülü-Veysi Paşa Mahallesi'ndeki Adalet Sarayı'nda hizmet verir; Nazilli ve Söke adliyeleri ile bunlara bağlı ilçe adliyeleri için ilçe–adliye tablosu Aydın'da yargı sayfasındadır.