Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yayın tarihindeki bilgilere göre hazırlanmıştır, mevzuat değişebilir ve hukuki görüş niteliği taşımaz.
Komşuluk hukukunun dayanağı
Komşu taşınmaz malikleri arasındaki ilişkiler, Türk Medenî Kanununun (TMK) taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamalarına ilişkin hükümlerinde düzenlenir. Mülkiyet hakkı geniş bir yetki sağlar; ancak TMK m.683 bu yetkinin hukuk düzeninin sınırları içinde kullanılabileceğini belirtir. Malik, haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.
Komşuluk ilişkilerinde temel ilke, bir maliki kendi taşınmazını kullanırken komşusuna zarar vermemesi, komşunun da hoş görülebilecek dereceyi aşmayan etkilere katlanmasıdır. Kanundaki hükümler bu dengeyi kurmaya yöneliktir.
Taşkın yapı
Taşkın yapı, bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmıdır. TMK m.725’e göre yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahipse, taşan kısım yapının ait olduğu taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmemiş ve durum ve koşullar haklı gösteriyorsa, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
Bu hükmün koşulları birlikte aranır: yapıyı yapanın iyiniyetli olması, zarar gören malikin onbeş gün içinde itiraz etmemiş olması ve durum ve koşulların haklı göstermesi. Bu koşullardan biri yoksa madde kapsamındaki isteme hakkı doğmaz. Kanun ayrıca komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümlerin uygulanacağını belirtir (m.738).
Taşkınlık yasağı ve zarar giderimi
TMK m.737, herkesin taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken komşuları olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlü olduğunu belirtir. Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.
Mülkiyet hakkını yasal kısıtlamalara aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesiyle karşılaşan kişi, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve zararın giderilmesini dava edebilir (m.730). Hâkim, yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir. Kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara zarar vermekten kaçınma yükümlülüğü ise m.738’de ayrıca düzenlenmiştir.
Geçit ve yol ihtiyacı
TMK m.747’ye göre taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.
Tarla yolu, hayvan sulama yolu ve benzeri geçit hakları ile komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı özel kanun hükümlerine, özel kanun hükmü yoksa yerel âdete tabidir; doğrudan kanundan kaynaklanan geçit hakları tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğar, ancak bunlardan sürekli nitelikte olanlar beyanlar sütununda gösterilir (m.748). Geçit hakkının bedeli, kapsamı ve güzergâhı somut olayda mahkemece belirlenir.
Su, kaynak ve mecra
Kaynaklar arazinin bütünleyici parçası olup mülkiyetleri ancak kaynadıkları arazinin mülkiyeti ile birlikte edinilebilir. Başkasının arazisinde bulunan kaynaklar üzerindeki hak, bir irtifak hakkı olarak tapu kütüğüne tescille kurulur. Yeraltı suları kamu yararına ait sulardandır ve araziye malik olmak, onun altındaki yeraltı sularına da malik olmak sonucunu doğurmaz (m.756).
Önemli ölçüde yararlanılan veya yararlanmak amacıyla suyu biriktirilen kaynakları ya da kuyuları kazı, yapı veya benzeri faaliyetler yüzünden kısmen kesen ya da kirleten kişi, zarar gören kişiye karşı bu zararı gidermekle yükümlüdür (m.757). Su, gaz, elektrik gibi mecraların başkasının taşınmazından geçirilmesi ise komşuluk hukukunun gerektirdiği hâller dışında irtifak hakkı kurulması suretiyle olabilir (m.727). Dışarıdan görülmeyen mecralarda irtifak tapu kütüğüne tescille, dışarıdan görülenlerde noterce düzenlenecek sözleşmeye dayanılarak mecranın yapılmasıyla doğar.
Dal ve kök, sınırlık ve arabuluculuk
TMK m.740 komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve köklerin, komşunun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmaması hâlinde komşunun bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebileceğini belirtir. Sınırlıkların (çit, duvar) giderlerine ilişkin kural m.749’da yer alır; her arazi maliki taşınmazının sınırının sınırlıklarla çevrilmesi için yapılan giderleri karşılar.
Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu kural, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/B maddesinin birinci fıkrasındaki (ç) bendinde düzenlenmiştir. Bu nedenle komşuluk uyuşmazlıklarında dava yoluna gidilmeden önce arabuluculuk süreci gündeme gelir. Bu yazı genel bilgi niteliğindedir; belirli bir uyuşmazlık için kanun metni ve güncel uygulama esas alınmalıdır.
Aydın'da yargı yeri
Taşınmaza ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür; tapu kayıtları tapu müdürlüklerinden öğrenilir. Aydın Adliyesi'nde arabuluculuk bürosu ve icra müdürlüğü bulunur. Aydın Adliyesi, Efeler'de Köprülü-Veysi Paşa Mahallesi'ndeki Adalet Sarayı'nda hizmet verir; Nazilli ve Söke adliyeleri ile bunlara bağlı ilçe adliyeleri için ilçe–adliye tablosu Aydın'da yargı sayfasındadır.