Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yayın tarihindeki bilgilere göre hazırlanmıştır, mevzuat değişebilir ve hukuki görüş niteliği taşımaz.
Tahliye taahhütnamesi ne anlama gelir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını kiraya verene yazılı olarak üstlendiği belgedir. Bu kavram günlük dilde yerleşmiş olsa da Kanunda “tahliye taahhütnamesi” başlığı bulunmaz; düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (TBK) 352. maddesinin birinci fıkrasındadır.
Maddenin ilk fıkrası şöyle işler: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Dolayısıyla taahhüt belgesi tek başına tahliye sonucunu doğurmaz. Kiraya verenin, taahhütte belirtilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra yoluna başvurması veya dava açması gerekir.
Kanun metnindeki şartlar
TBK m.352/1’in metninden çıkan unsurlar şöyle sıralanabilir. Her bir unsurun somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediği ayrıca değerlendirilir.
- Taahhüt, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmiş olmalıdır.
- Taahhüt yazılı olmalıdır.
- Taahhütte kiralananın boşaltılacağı belli bir tarih yer almalıdır.
- Kiracı bu tarihte kiralananı boşaltmamış olmalıdır.
- Kiraya veren, taahhüt tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır.
Bir aylık süre ve süre uzaması
Kanunun öngördüğü bir aylık süre, kira sözleşmesinin bu yolla sona erdirilmesi için kullanılacak hak bakımından önem taşır. Sürenin başlangıcı, taahhütte yazılı tarihtir. Sürenin kaçırılması, kiraya verenin bu maddeye dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkını etkileyebilir; ancak diğer sona erdirme sebepleri ayrıca değerlendirilir.
TBK m.353, dava açma süresinin uzaması bakımından özel bir kural getirir. Buna göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Böylece yazılı bildirim yapılması durumunda süre bir kira yılı için uzar.
Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, TBK m.354 uyarınca kiracı aleyhine değiştirilemez. Bu nedenle kira sözleşmesine eklenen ve kiracı aleyhine bu sebepleri genişleten hükümlerin geçerliliği tartışma konusu olabilir.
Aynı maddedeki diğer sona erdirme sebepleri
TBK m.352 yalnızca tahliye taahhüdünü düzenlemez; aynı maddenin ikinci ve üçüncü fıkraları dava yoluyla sona erdirmenin başka sebeplerini de içerir. İkinci fıkraya göre kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Üçüncü fıkra, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunu düzenler. Kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Kanunda ayrıca gereksinim ve yeniden inşa ve imar (m.350), belirli süreli sözleşmelerde bildirim (m.347) gibi başka sona erdirme yolları da düzenlenmiştir. Hangi yolun uygulanacağı, kira ilişkisinin türüne, süresine ve olaya göre değişir.
Yetkili mahkeme ve icra yolu
Görev bakımından 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 4. maddesi, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları konu alan davaların, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemelerinde görüleceğini belirtir. Madde, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri ayrık tutar. Taşınmaza ilişkin kesin yetki ise HMK m.12 çerçevesinde değerlendirilir.
TBK m.352, kiraya verenin “icraya başvurmak veya dava açmak” suretiyle sözleşmeyi sona erdirebileceğini söyler. Hangi icra yolunun kullanılacağı ve takibin nasıl yürütüleceği 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun kira alacaklarına ve tahliyeye ilişkin hükümlerine tabidir; bu yazıda söz konusu takip usulünün ayrıntısına girilmemiştir.
Taahhüt belgesinin geçerliliği, imza tarihinin kiralananın tesliminden önce mi sonra mı olduğu ve belgedeki tarihin açık olup olmadığı gibi hususlar, uyuşmazlık hâlinde mahkemece değerlendirilir. Belgelerin ve ödeme kayıtlarının saklanması önem taşır.
Aydın'da yargı yeri
Medeni hukuk uyuşmazlıkları, konusuna göre sulh hukuk, asliye hukuk veya tüketici mahkemesinde görülür; icra işlemleri icra müdürlüklerinde yürütülür. Aydın Adliyesi'nde icra müdürlüğü ve arabuluculuk bürosu bulunur. Aydın Adliyesi, Efeler'de Köprülü-Veysi Paşa Mahallesi'ndeki Adalet Sarayı'nda hizmet verir; Nazilli ve Söke adliyeleri ile bunlara bağlı ilçe adliyeleri için ilçe–adliye tablosu Aydın'da yargı sayfasındadır.