Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yayın tarihindeki bilgilere göre hazırlanmıştır, mevzuat değişebilir ve hukuki görüş niteliği taşımaz.
Neden resmî şekil aranır
Taşınmaz satışı, geçerli olabilmesi için resmî şekilde yapılmak zorundadır (TBK m.237). Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği de resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır (TMK m.706).
Kural, tarafların ne yaptığını açıkça kayda geçirmeyi ve taşınmaz hakkındaki işlemlerin güvenilirliğini sağlamayı amaçlar. Uygulamada bu işlemler tapu müdürlüklerinde yapılır.
Aynı kural hem Borçlar Kanunu'nda hem Medeni Kanun'da yer alır. Borçlar Kanunu satış sözleşmesini, Medeni Kanun ise mülkiyetin devrini ve tescili düzenler. İki kanun birlikte okunur.
Sözleşmenin geçerliliği ile mülkiyetin geçişi ayrı hukuki sonuçlardır. Önce geçerli bir sözleşme bulunur, ardından tapu kütüğüne tescil gerçekleşir.
Tescil ile mülkiyetin geçişi
Taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılır (TMK m.705). Sözleşmenin imzalanması tek başına mülkiyeti geçirmez. Mülkiyet, tapu kütüğüne yapılan tescille alıcıya geçer.
Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma ve kanunda öngörülen diğer hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılabilir. Bu hâllerde bile malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır (TMK m.705).
Resmî şekle uyulmayan sözleşme
Resmî şekil şartına uyulmadan yapılan taşınmaz satış sözleşmesi, geçerli sayılmaz. Tapu dışında yapılan adi yazılı bir sözleşme, tek başına tescile dayanak oluşturmaz.
Bu sözleşmelerin sonuçları, somut olayın koşullarına göre değerlendirilir. Genel bilgi düzeyinde, tarafların işlemi tapu müdürlüğünde yapması beklenir.
Satış vaadi ve şerh
Taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m.237).
Satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh verildiğinde bu haklar, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009).
Önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir (TBK m.238).
Tapu kaydına güven
Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m.1023). Bu nedenle tapu kaydının güncel hâlinin incelenmesi önem taşır.
Uygulamada işlemden önce tapu kaydındaki şerhler, kısıtlamalar ve rehin gibi bilgilerin tapu müdürlüğünden öğrenilmesi yaygındır.
Resmî şekil ve diğer şekil kuralları
Resmî şekil kuralı, taşınmaz devrini amaçlayan sözleşmeler için geçerlidir. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri ise kendilerine özgü şekillere tabidir (TMK m.706).
Ayni haklar kütüğe tescil ile doğar ve sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır (TMK m.1022). Arabuluculuk sonunda taşınmazın devrine ilişkin anlaşma belgesi düzenlenmişse, icra edilebilirlik şerhi verildikten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir. Bu durumda resmî senet düzenlenmeksizin tescil yapılır (6325 sayılı Kanun m.17/B ve m.18/B).
Sözleşme imzalanmış ama tescil yapılmamışsa
Tescil yapılmadıkça tapu kütüğünde malik olarak görünen kişi değişmez. Bu nedenle sözleşmenin yapılması ile tescilin gerçekleşmesi hukuken ayrı aşamalardır.
Tarafların hak ve yükümlülükleri, sözleşmenin içeriğine ve tescil sürecinin ilerleyişine göre belirlenir. Bu yazı, bu sorulara ilişkin genel çerçeveyi aktarır; belirli bir olayı değerlendirmez.
İşlem öncesinde bakılan başlıca noktalar
Aşağıdaki başlıklar, taşınmaz devirlerinde genel olarak gündeme gelir.
- Satıcının taşınmazda malik olup olmadığı ve payının kapsamı
- Tapu kaydındaki şerh, beyan ve kısıtlamalar
- Tarafların kimlik ve temsil yetkisi bilgileri
- Satış bedelinin ve ödeme şeklinin sözleşmede açıkça yazılması
- Vergi ve harç yükümlülüklerinin tapu müdürlüğünden güncel olarak öğrenilmesi
Sonuç
Mevzuat zaman içinde değişebilir. Güncel metin için resmî kaynaklara bakılmalıdır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; belirli bir dosya için görüş içermez.
Aydın'da yargı yeri
Medeni hukuk uyuşmazlıkları, konusuna göre sulh hukuk, asliye hukuk veya tüketici mahkemesinde görülür; icra işlemleri icra müdürlüklerinde yürütülür. Aydın Adliyesi'nde icra müdürlüğü ve arabuluculuk bürosu bulunur. Aydın Adliyesi, Efeler'de Köprülü-Veysi Paşa Mahallesi'ndeki Adalet Sarayı'nda hizmet verir; Nazilli ve Söke adliyeleri ile bunlara bağlı ilçe adliyeleri için ilçe–adliye tablosu Aydın'da yargı sayfasındadır.