Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yayın tarihindeki bilgilere göre hazırlanmıştır, mevzuat değişebilir ve hukuki görüş niteliği taşımaz.
Dayanak: Türk Borçlar Kanunu m.344
Kira bedelinin yenilenen kira dönemlerinde nasıl artırılabileceği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (TBK) 344. maddesinde düzenlenmiştir. Madde, Kanunun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin ayırımında yer alır. Kanun metnine göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Maddedeki eski “üretici fiyat endeksindeki artış” ibareleri, 7161 sayılı Kanunun 56. maddesiyle “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” olarak değiştirilmiştir; 344. maddeye ilişkin bu değişiklik 1 Ocak 2019 tarihinden geçerli olacak şekilde yürürlüğe girmiştir.
Kanunun 343. maddesi de kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını belirtir. Dolayısıyla kira artışı konusunda sözleşme serbestisi sınırsız değildir; Kanun, anlaşmanın geçerliliğini üst sınırı geçmemesi koşuluna bağlar.
Üst sınır nasıl okunur?
Maddedeki ölçüt iki unsurdan oluşur. Birincisi, “bir önceki kira yılı” ifadesidir; yani artış oranı, yeni kira döneminden önce geçen kira yılı esas alınarak belirlenir. İkincisi, kullanılacak göstergenin tüketici fiyat endeksinde on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olmasıdır. Bu oran, resmî istatistik kurumunca düzenli olarak yayımlanır ve her ay için ayrı bir değer olarak açıklanır.
Kanun metni, yayımlanan aylık değerlerden hangisinin esas alınacağını ay adı vererek göstermez; ifade “bir önceki kira yılında” değişim oranıdır. Bu nedenle kira yılının başlangıç ve bitiş tarihleri hesapta önemlidir. Sözleşmenin başlangıç tarihi, kira dönemlerinin ne zaman yenilendiği ve kira yılının hangi aya denk geldiği, hesapta kullanılacak verinin seçilmesinde belirleyicidir.
Taraflar kira artışına ilişkin hiçbir anlaşma yapmamışsa Kanun, kira bedelinin hâkim tarafından belirleneceğini söyler. Bu durumda da hâkim, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre karar verir.
Hesaplamanın adımları
Aşağıdaki sıra, Kanundaki ölçütün genel mantığını gösterir. Rakamsal örnek verilmemiştir; çünkü oranlar her ay değişir ve güncel değer her zaman resmî kaynaktan öğrenilmelidir.
- Mevcut kira yılının başlangıç ve bitiş tarihleri, kira sözleşmesinden tespit edilir.
- Yeni kira dönemine geçilirken esas alınacak ayın tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, resmî istatistik kurumunun yayımladığı veriden okunur.
- Sözleşmede daha düşük bir artış oranı kararlaştırılmışsa, Kanundaki üst sınır değil sözleşmedeki oran uygulanır; sözleşmedeki oran üst sınırı geçiyorsa anlaşma Kanundaki geçerlilik koşulunu taşımaz.
- Yeni kira bedeli, mevcut kira bedeli ile belirlenen oranın uygulanmasıyla bulunur; yani mevcut bedele bu oranın eklenmesi suretiyle hesaplanır.
- Sonuç, yazılı olarak kaydedilir ve ödeme belgeleri saklanır.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonra yenilenen sözleşmeler
TBK m.344, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin hâkim tarafından belirleneceğini düzenler. Hâkim bu belirlemeyi yaparken tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde karar verir.
Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre sonraki kira yıllarında yeniden değiştirilebilir. Yani beşinci yılın sonunda yapılan belirleme, izleyen yıllarda yine aynı ölçütlerle güncellenir.
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa Kanun ayrı bir kural getirir. Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; ancak Kanunun “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesi saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutulur.
Uyuşmazlık hâlinde başvurulabilecek yol
TBK m.345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış olması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması ve davanın izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması gerekir. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek kira bedeli de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Görev bakımından 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 4. maddesi, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıkları konu alan davaların, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemelerinde görüleceğini belirtir; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrıktır.
TBK’nin Geçici 2. maddesi, belirli bir dönemde, yani 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira dönemleri için geçici bir üst sınır öngörmüştür. Bu geçici düzenlemenin kapsadığı dönem sona ermiştir; bugün yenilenen kira dönemleri bakımından ölçüt, yukarıda anlatılan TBK m.344 hükmüdür. Hesap yaparken güncel oran ve tarihlerin resmî kaynaktan doğrulanması, yazılı bildirim ve belgelerin saklanması önem taşır.
Aydın'da yargı yeri
Medeni hukuk uyuşmazlıkları, konusuna göre sulh hukuk, asliye hukuk veya tüketici mahkemesinde görülür; icra işlemleri icra müdürlüklerinde yürütülür. Aydın Adliyesi'nde icra müdürlüğü ve arabuluculuk bürosu bulunur. Aydın Adliyesi, Efeler'de Köprülü-Veysi Paşa Mahallesi'ndeki Adalet Sarayı'nda hizmet verir; Nazilli ve Söke adliyeleri ile bunlara bağlı ilçe adliyeleri için ilçe–adliye tablosu Aydın'da yargı sayfasındadır.