Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yayın tarihindeki bilgilere göre hazırlanmıştır, mevzuat değişebilir ve hukuki görüş niteliği taşımaz.
Ortaklığın giderilmesi nedir?
Ortaklığın giderilmesi, birden fazla kişinin ortak olduğu bir malın paylaşılması ve ortaklığın sona erdirilmesi anlamına gelir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) paylı mülkiyette, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her birinin malın paylaşılmasını isteyebileceğini belirtir (m.698). Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.
Paylaşma biçimi TMK m.699’da düzenlenmiştir: Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleşir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Görev bakımından HMK m.4, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaların sulh hukuk mahkemelerinde görüleceğini belirtir. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda yetki bakımından HMK m.12 de değerlendirilmelidir.
Miras ortaklığı ve paylı mülkiyet ayrımı
Miras bırakanın ölümüyle mirasçılar terekeye elbirliği mülkiyetiyle sahip olur. TMK m.642’ye göre mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Mirasçılardan birinin istemi üzerine hâkim, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar; değerler arasındaki fark para ödenmesi yoluyla giderilerek miras payları arasında denkleştirme sağlanır.
TMK m.703 uyarınca elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer; paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır. Bu nedenle miras ortaklığı paylı mülkiyete dönüştükten sonra ortaklığın giderilmesi paylı mülkiyet kurallarına göre görülebilir.
7589 ile eklenen hüküm: İİK m.114
7589 sayılı Kanunun 1. maddesiyle İİK m.114’e yeni cümleler eklenmiştir. Bu cümlelere göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olarak uygulanır. Hüküm 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Hükmün koşulları metinden şu şekilde okunabilir: taşınmazın bütün malikleri onu miras yoluyla edinmiş olmalı; mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmamalı; ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olmalıdır. Bu üç koşul birlikte aranır.
- Bütün malikler taşınmazı miras yoluyla edinmiş olmalıdır.
- Mirasçılar dışında mülkiyet hakkı olan üçüncü kişi bulunmamalıdır.
- Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olmalıdır.
- Mirasçılar arasındaki ilk artırma bir defaya mahsustur.
Tekliflere ve ihale bedeline ilişkin kurallar
İİK m.114’teki elektronik satış portalı ilanına ilişkin hükme göre, verilecek tekliflerin hangi bedeli geçmesi gerektiği de 7589 ile düzenlenmiştir. Haczedilen mallarda teklifler muhammen kıymetin kanunda belirtilen oranını; ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırmanın sadece malik olan mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda ise muhammen kıymetin kendisini geçmelidir. İkinci artırmada ise muhammen kıymetin kanunda belirtilen oranı ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir.
Artırmaya katılabilmek için kanunda belirtilen oranda teminatın icra dairesinin banka hesabına yatırılması zorunludur. Satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı bakımından, alacağın teminatı karşıladığı miktar kadar teminat alınmaması da aynı maddede düzenlenmiştir.
Güncel muhammen kıymet, tekliflerin alt sınırı ve teminat tutarı her dosyada ayrıca belirlenir; bu rakamlar elektronik satış portalındaki ilanda yer alır.
İhale bedelini yatırmamanın sonuçları
7589 sayılı Kanun, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde en yüksek teklifi verip de ihale bedelini süresi içinde yatırmayan ihale alıcısının durumunu da düzenlemiştir. Buna göre alınan teminat kendisine iade edilmez; satış masrafları mahsup edildikten sonra paydaşlara payları oranında ödenir. Süresi içinde ihale bedelini yatırmayanın paydaş olması durumunda ise alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir.
Ayrıca en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmayan ihale alıcısına, icra dairesince veya satış memurunca idari para cezası verilir ve bu cezanın 6183 sayılı Kanun hükümleri uyarınca tahsili için tahsil dairesine bildirilir. Cezanın oranı Kanun metninden okunmalıdır.
Bu nedenle ihaleye katılacak mirasçıların ödeme planını ve ihale bedelini zamanında yatırabilme imkânını önceden değerlendirmesi önemlidir. Ayrıntılı uygulama ve süreler, her dosyada ilgili icra dairesi ve elektronik satış portalındaki ilan üzerinden öğrenilir.
Aydın'da yargı yeri
Medeni hukuk uyuşmazlıkları, konusuna göre sulh hukuk, asliye hukuk veya tüketici mahkemesinde görülür; icra işlemleri icra müdürlüklerinde yürütülür. Aydın Adliyesi'nde icra müdürlüğü ve arabuluculuk bürosu bulunur. Aydın Adliyesi, Efeler'de Köprülü-Veysi Paşa Mahallesi'ndeki Adalet Sarayı'nda hizmet verir; Nazilli ve Söke adliyeleri ile bunlara bağlı ilçe adliyeleri için ilçe–adliye tablosu Aydın'da yargı sayfasındadır.