Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimine ilişkin genel çerçeve, resmî şekil ve tescil kuralları ile işlem öncesinde kontrol edilmesi gereken başlıklar hakkında genel bilgi.
Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimi, genel mülkiyet kurallarına ek olarak özel kanun hükümlerine tabidir. Yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin temel düzenleme Tapu Kanunu’nda yer alır. Ancak bu düzenlemenin kapsamı, kısıtlamaları ve uygulama usulü zaman içinde değişebildiğinden, işlem öncesinde güncel mevzuatın ve tapu müdürlüğünün bilgisinin esas alınması gerekir.
Bu sayfa konuyu genel bilgi düzeyinde tanıtır. Kanundaki sınırlamaların oranları, alan sınırları ve süreleri ile vatandaşlık veya ikamet izni gibi başka mevzuatla bağlantılı eşikler ve tutarlar bu sayfada yazılmamıştır; bunlar ilgili kanunların ve yönetmeliklerin güncel metninden öğrenilmelidir. Somut bir işlemde sonuç, edinen kişinin uyruğuna, taşınmazın konumuna ve niteliğine göre değişir.
- Taşınmaz edinimine ilişkin genel kurallar (TMK m.705-706)
- Yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin özel hükümler (Tapu Kanunu)
- Taşınmazın konumuna bağlı kısıtlamalar
- Yabancı sermayeli şirketler
- Resmî şekil ve tescil (TBK m.237)
- Yurt dışında düzenlenen belgeler ve vekâlet
- Tapu sicilinin incelenmesi (TMK m.1020)
- Kanuna aykırı edinimin sonuçları
Taşınmazın ve edinen kişinin durumunun belirlenmesi
Edinen kişinin uyruğu, taşınmazın bulunduğu bölge ve niteliği, edinimin kanundaki sınırlamalara takılıp takılmadığı bakımından önem taşır.
Tapu kaydının incelenmesi
Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inandırıcı kılan kişi kayıt örneği isteyebilir (TMK m.1020). Kayıttaki ipotek, haciz ve şerh bilgileri satış öncesinde incelenir.
Gerekli kurum sorgularının yapılması
Yabancıların edinimine ilişkin özel kanun hükümleri uyarınca yetkili kurumlar tarafından yapılması gereken sorgular ve izinler tapu müdürlüğünden öğrenilir.
Resmî şekilde satış ve tescil
Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır (TBK m.237). Mülkiyet tescille edinilir (TMK m.705).
İşlem sonrası belgelerin saklanması
Tapu senedi, ödeme belgeleri ve yurt dışında düzenlenen belgelerin onaylı örnekleri saklanır.
Genel çerçeve
Taşınmaz mülkiyetinin edinilmesi kural olarak tescille olur (TMK m.705) ve taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır (TMK m.706). Bu kurallar, edinen kişinin uyruğuna bakılmaksızın uygulanır.
Yabancı uyruklu kişiler bakımından bunlara ek olarak özel kanun hükümleri vardır. Bu konudaki temel düzenleme Tapu Kanunu’nda yer alır. Kanunda ve ilgili yönetmeliklerde yapılan değişiklikler nedeniyle güncel metin işlem öncesinde mutlaka incelenmelidir.
Edinime ilişkin sınırlamalar
Yabancıların taşınmaz edinimi, kanunda belirlenen bazı sınırlamalara tabi olabilir. Bu sınırlamalar; edinilebilecek taşınmazın niteliği, bulunduğu bölge ve alan büyüklüğü gibi ölçütlere bağlı olabilir. Ölçütlerin ayrıntıları ve sayısal sınırları kanun ve yönetmelik metninden öğrenilmelidir.
Güvenlik ve askerî bölgelere ilişkin özel mevzuat da taşınmaz edinimini etkileyebilir. Bir taşınmazın bu kapsamda olup olmadığı, ilgili kurum sorgusuyla tapu müdürlüğü aracılığıyla belirlenir.
Yabancı sermayeli şirketler
Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi, gerçek kişilerden farklı bir düzene tabi olabilir. Şirketin kuruluş şekli, sermaye yapısı ve edinimin amacı bu düzende önem taşır.
Şirket adına yapılacak edinimlerde hangi belgelerin ve hangi onayların gerekeceği tapu müdürlüğünden öğrenilmeli, işlem öncesinde şirketin yetki belgeleri ve imza yetkisi incelenmelidir.
Resmî şekil ve tescil
Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237).
Tescil yapılmadıkça kurulması kanunen tescile tabi aynî haklar varlık edinemez (TMK m.1021). Bu nedenle satış sözleşmesinin yapılması tek başına mülkiyeti geçirmez; mülkiyetin geçmesi için tapu kütüğüne tescil gerekir.
Yurt dışında düzenlenen belgeler ve vekâlet
Yurt dışında yaşayan kişiler, işlemi bir vekil aracılığıyla yaptırmak isteyebilir. Yurt dışında düzenlenen vekâletname ve diğer belgelerin geçerliliği, onay şekli ve çevirisi ilgili mevzuata göre belirlenir.
Belgelerin eksik veya hatalı olması işlemin yapılmasını geciktirebilir. Bu nedenle işlem öncesinde tapu müdürlüğünden gerekli belgelerin listesi ve onay şartları öğrenilmelidir.
Tapu sicilinin incelenmesi
Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inandırıcı kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya örneklerinin verilmesini isteyebilir (TMK m.1020). Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.
Satış öncesinde kayıttaki malik, ipotek, haciz ve şerh bilgilerinin incelenmesi hem yabancı hem yerli alıcılar bakımından önemlidir. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet edinen üçüncü kişinin edinimi korunur (TMK m.1023).
Taşınmaza ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür; tapu kayıtları tapu müdürlüklerinden öğrenilir. Aydın Adliyesi'nde arabuluculuk bürosu ve icra müdürlüğü bulunur. Aydın Adliyesi, Efeler'de Köprülü-Veysi Paşa Mahallesi'ndeki Adalet Sarayı'nda hizmet verir; Nazilli ve Söke adliyeleri ile bunlara bağlı ilçe adliyeleri için ilçe–adliye tablosu Aydın'da yargı sayfasındadır.
Her yabancı Türkiye’de taşınmaz edinebilir mi?
Yabancıların taşınmaz edinimi özel kanun hükümleriyle düzenlenmiştir ve uyruğa, taşınmazın konumuna ve niteliğine bağlı sınırlamalar bulunabilir. Güncel durum tapu müdürlüğünden ve ilgili mevzuattan öğrenilmelidir.
Yabancıya taşınmaz satışı için hangi şekil şartı aranır?
Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır; taşınmaz satışı vaadi de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237). Mülkiyet, tapu kütüğüne tescille edinilir (TMK m.705).
Askerî veya güvenlik bölgesindeki taşınmazlar yabancıya satılabilir mi?
Güvenlik ve askerî bölgelere ilişkin özel mevzuat, taşınmaz ediniminde ek kısıtlamalar ve izin usulleri öngörebilir. Bir taşınmazın bu kapsamda olup olmadığı, ilgili kurumun sorgusuyla tapu müdürlüğü aracılığıyla öğrenilir.
Satış işleminde yabancı dilde düzenlenmiş belgeler geçerli midir?
Yurt dışında düzenlenen belgelerin geçerliliği, onay ve çeviri şartları ilgili mevzuata bağlıdır. Hangi belgenin hangi onay ve çeviri ile kabul edileceği işlem öncesinde tapu müdürlüğünden öğrenilmelidir.
Kanuna aykırı edinim hâlinde ne olur?
Yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin kanun hükümlerine aykırı edinimler için kanun yaptırımlar öngörür. Yaptırımın türü ve süreleri kanunun güncel metninden okunmalıdır.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat değişebilir ve belirli bir dosya için hukuki görüş içermez.