Tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari büyüklük ve bölünme yasağı, mirasa konu tarım arazilerinin devri, kooperatif ve hisselendirme kısıtları ile zeytinliklerin korunması hakkında 5403 ve 3573 sayılı Kanunlar çerçevesinde genel bilgi.
Tarım arazileri, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile özel olarak korunur. Kanun, tarım arazilerini sınıflandırır, asgari büyüklüklerin altında bölünmelerini sınırlar ve mirasa konu tarım arazilerinde devir esasını getirir. Zeytinlikler ise ayrıca 3573 sayılı Kanun kapsamındadır. Bu kurallar Aydın’daki tarım arazilerinin hisseli satışında ve miras paylaşımında da uygulanır.
Bu sayfa konuyu genel bilgi düzeyinde tanıtır. Kanun metinlerinin ilgili hükümleri zaman zaman değiştirildiğinden, özellikle 2026 yılında 7584 sayılı Kanunla yapılan değişiklikler dikkate alınarak güncel metin mevzuat.gov.tr adresinden izlenmelidir. İdari para cezalarının tutarları bu sayfada yazılmamıştır. Somut bir taşınmazda sonuç; arazinin sınıfına, büyüklüğüne ve tapu kaydındaki şerhlere göre değişir.
- Tarım arazilerinin sınıflandırılması (5403 sayılı Kanun m.8)
- Asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve bölünme yasağı
- Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü ve il-ilçe listesi (m.8/A)
- Mirasa konu tarım arazilerinin devri (m.8/B-8/D)
- İfraz, hisselendirme ve pay temliki için Bakanlık izni
- Kooperatiflerin tarım arazisi edinimi (7584 sayılı Kanun)
- Amaç dışı kullanım ve izinsiz yapı
- Zeytinliklerin korunması (3573 sayılı Kanun)
Taşınmazın tapu ve sınıf bilgisinin incelenmesi
Tapu kaydı, arazinin tarım arazisi sınıfı, imar durumu ve kayıtlı şerhler incelenir. Tarım arazilerinin bu niteliği şerh konulmak üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir (m.8/A).
Büyüklük ve bölünme sınırının kontrolü
Arazinin asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün altında kalıp kalmadığı kontrol edilir. İfraz, hisselendirme ve pay temliki gibi işlemler Bakanlık iznine bağlıdır (m.8/B).
Miras durumunda devir anlaşması
Mirasçılar arasında anlaşma sağlanması hâlinde, mülkiyeti devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır (m.8/B). Anlaşma sağlanamazsa mirasçılardan her biri sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir (m.8/C).
Kooperatif ve hisse yoluyla edinim kısıtlarının kontrolü
Tescili mümkün olmayan fiili hisseler oluşturularak tarım arazisinin zilyetliğinin devredilmesi ve buna aracılık edilmesi 5403 sayılı Kanunda ceza yaptırımına bağlanmıştır (m.21).
Zeytinlik bakımından ek kontrol
Taşınmaz zeytinlik sahası içindeyse 3573 sayılı Kanun hükümleri de incelenir; zeytin ağaçlarının sökülmesi izne tabidir (3573 sayılı Kanun m.20).
Tarım arazilerinin sınıflandırılması
5403 sayılı Kanun, tarım arazilerini doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırır. Sınıflandırmanın nitelikleri Bakanlık tarafından belirlenir (m.8).
Mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ile sulu tarım arazileri tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz; kanunda sayılan sınırlı hâllerde ve izinle istisnalar mümkündür (m.13). Bir taşınmazın hangi sınıfta olduğu, ilgili il ve ilçe tarım müdürlüğünden öğrenilir.
Asgari büyüklük ve bölünme yasağı
Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler bölünemez eşya niteliği taşır. Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde iki hektar, dikili tarım arazilerinde yarım hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde ise 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık bu büyüklükleri günün koşullarına göre artırabilir (m.8).
Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez ve pay ve paydaş adedi artırılamaz. Ayrıca yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri il ve ilçelere göre kanuna ekli listede gösterilir ve tarımsal araziler bu büyüklüklerin altında bölünemez (m.8/A).
Miras yoluyla edinilen tarım arazisinde devir esası
Mirasa konu tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esastır. Mirasçılar arasında anlaşma sağlanması hâlinde, mülkiyeti devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır. Mirasçılar, araziyi bir mirasçıya, aile malları ortaklığına, mirasçıların kuracağı limited şirkete veya üçüncü kişilere devretmeyi kararlaştırabilir (m.8/B, m.8/C).
Anlaşma sağlanamazsa mirasçılardan her biri yetkili sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Hâkim, ehil mirasçıya devri, bulunmazsa en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devri veya satışı yönünde karar verebilir. Mülkiyeti devralan mirasçıdan diğer mirasçıların payları için mahkeme veznesine bedelin depo edilmesi istenir ve bunun için hâkim, altı aya kadar süre verebilir (m.8/D). Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyeti mirasçılardan birine devredilmişse, devirden itibaren yirmi yıl içinde tarım dışı kullanım nedeniyle değer artışı meydana gelirse fark diğer mirasçılara ödenir (m.8/C).
Bakanlık izni gereken işlemler
Tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, elbirliği mülkiyetinin devri, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği işlemleri Bakanlığın izni ile yapılır (m.8/B).
Bu nedenle hisseli bir tarım arazisinin satışı veya miras paylaşımı öncesinde tapu kaydı ve Tarım ve Orman İl ve İlçe Müdürlüğünden izin durumu incelenmelidir. İzin koşuluna uyulmadan yapılan işlemler sonradan hukuki sorun doğurabilir.
Kooperatif, hisse ve hobi bahçesi kısıtları
11/6/2026 tarihli 7584 sayılı Kanunla 5403 sayılı Kanuna eklenen hükme göre, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’na tabi kooperatifler, imar planlarındaki tarımsal niteliği korunacak alanlar ile bu planlar dışında kalan ve 5403 sayılı Kanuna tabi alanlarda yer alan taşınmazlar üzerinde mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinemez. Tarımsal amaçlı kooperatiflerin edinimi ise Bakanlığın iznine tabidir (m.8).
Tarım arazilerini, tescili mümkün olmayan fiili hisseler oluşturarak zilyetliğini bir özel hukuk tüzel kişisinin faaliyeti kapsamında devretmek veya bu işlere aracılık etmek suretiyle arazinin bütünlüğünün bozulmasına sebep olanlara hapis ve adli para cezası öngörülmüştür. Tarım arazisinin bütünlüğü sağlanır ve tarımsal üretime uygun duruma getirilirse kanun, kamu davasının açılmamasını veya düşmesini öngörür (m.21). Ceza miktarları kanundan okunmalıdır.
Amaç dışı kullanım ve izinsiz yapı
Tarımsal amaçlı yapılarda ve tarım dışı arazi kullanımlarında izin alınması ve toprak koruma projelerine uyulması zorunludur. Tarım arazisinde izinsiz işe başlanması veya alınan izne uygun kullanılmaması hâllerinde valilik işi durdurur, yapı tamamlanmışsa kullanımına izin verilmez ve idari para cezası uygulanır. Belirli süre içinde izin alınmaz veya yıkım yapılmazsa izinsiz yapıların yıkılması öngörülür (m.21).
7584 sayılı Kanunla 5403 sayılı Kanuna eklenen hükme göre izin alınmadan yapılmış her türlü yapı ve tesise elektrik, su ve doğal gaz bağlantısı ve abonelikleri tesis edilmez; aykırı davranan idare, kurum ve kuruluşlar için idari para cezası öngörülmüştür (m.21). İdari para cezası tutarları bu sayfada yazılmamıştır.
Zeytinliklerin korunması
3573 sayılı Kanuna göre zeytincilik sahaları daraltılamaz. Belediye sınırları içinde bulunan zeytinlik sahalarının imar sınırları kapsamına alınması hâlinde altyapı ve sosyal tesisler dahil toplam yapılaşma, zeytinlik alanının yüzde onunu geçemez (m.20).
Bu sahalardaki zeytin ağaçlarının sökülmesi Tarım Bakanlığının fenni gerekçeye dayalı iznine tabidir; kesin zaruret görülmeyen zeytin ağacı kesilemez ve sökülemez. Zeytinlik sahaları içinde ve belirli mesafede, zeytinyağı fabrikası hariç, zeytinliklerin gelişimine zarar verecek kimyevi atık bırakan, toz ve duman çıkaran tesis yapılamaz ve işletilemez (m.20). Kanunun güncel metni ve yeni değişiklikler mevzuat.gov.tr adresinden izlenmelidir.
5403 sayılı Kanun, il ve ilçelerin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini kanuna ekli listede belirler; tarımsal araziler bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez ve bölünemez. Aydın ili için bu listede Bozdoğan, Buharkent, Çine, Didim, Germencik, İncirliova, Karacasu, Karpuzlu, Koçarlı, Köşk, Kuşadası, Kuyucak, Merkez, Nazilli, Söke, Sultanhisar ve Yenipazar gibi ilçeler ayrı ayrı yer alır. Bir arazi için geçerli büyüklük, arazinin bulunduğu ilçeye göre listeden öğrenilir.
Tarım arazisi asgari büyüklüğün altında ifraz edilebilir mi?
Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz. Tarım dışı kullanım izni verilen alanlar ile çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda Bakanlığın uygun görüşüyle daha küçük parseller oluşturulabilir (5403 sayılı Kanun m.8).
Miras kalan tarım arazisi mirasçılar arasında nasıl paylaşılır?
Mirasa konu tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esastır. Mirasçılar arasında anlaşma sağlanması hâlinde devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır (5403 sayılı Kanun m.8/B). Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk hâkimi devre karar verir (m.8/C).
Kooperatifler tarım arazisi edinebilir mi?
11/6/2026 tarihli 7584 sayılı Kanunla 5403 sayılı Kanuna eklenen hükme göre, 1163 sayılı Kanuna tabi kooperatifler, tarımsal niteliği korunacak alanlarda mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinemez. Tarımsal amaçlı faaliyet gösteren kooperatiflerin edinimi Bakanlığın iznine tabidir (m.8).
İzinsiz yapılan yapıya elektrik, su ve doğal gaz bağlanır mı?
5403 sayılı Kanun uyarınca izin alınmadan yapılmış her türlü yapı ve tesise, ilgili idareler, kurum ve kuruluşlar tarafından elektrik, su ve doğal gaz bağlantısı ve abonelikleri tesis edilmez (m.21). Bu hüküm 2026 tarihli 7584 sayılı Kanunla eklenmiştir.
Zeytinlik sahasında ağaç sökülebilir mi?
3573 sayılı Kanuna göre zeytinlik sahalarındaki zeytin ağaçlarının sökülmesi Tarım Bakanlığının fenni gerekçeye dayalı iznine tabidir. Kesin zaruret görülmeyen zeytin ağacı kesilemez ve sökülemez (m.20). Kanunun güncel metni mevzuat.gov.tr adresinden izlenmelidir.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat değişebilir ve belirli bir dosya için hukuki görüş içermez.