Taşınmaz mülkiyetinin tescille edinilmesi, tapu sicilinin açıklığı ve güvencesi, yolsuz tescil ile tapu sicilinin düzeltilmesi davası ve devletin sorumluluğu hakkında Türk Medeni Kanunu ve HMK çerçevesinde genel bilgi.
Taşınmazlar üzerindeki haklar tapu sicilinde kayıtlıdır. Türk Medeni Kanunu, taşınmaz mülkiyetinin kural olarak tescille edinildiğini (m.705) ve tescile tabi aynî hakların tescil ile doğduğunu (m.1022) öngörür. Bu nedenle tapu kaydı, taşınmaz üzerindeki hak ilişkilerinin en önemli dayanağıdır. Kayıt gerçek hukuki durumu yansıtmıyorsa, kanundaki adıyla tapu sicilinin düzeltilmesi davası, günlük dildeki adıyla tapu iptal ve tescil davası gündeme gelir.
Bu sayfa tapu işlemlerinin ve tapu iptal-tescil davasının temel kavramlarını genel bilgi düzeyinde tanıtır. Dava açılıp açılamayacağı, hangi sebebe dayanılacağı ve sonucun ne olacağı; tapu kaydının içeriğine, dayanak belgelere ve tarafların durumuna göre değişir. Mevzuat zaman zaman değiştiğinden güncel metin mevzuat.gov.tr adresinden izlenmelidir.
- Tapu sicili ve tescilin esası (TMK m.705, m.1022)
- Resmî şekil: taşınmaz devrini amaçlayan sözleşmeler (TMK m.706, TBK m.237)
- Tapu sicilinin açıklığı (TMK m.1020)
- Şerhler ve tasarruf yetkisinin kısıtlanması (TMK m.1009, m.1010)
- Yolsuz tescil ve sicilin düzeltilmesi davası (TMK m.1024, m.1025)
- İyiniyetli üçüncü kişinin korunması (TMK m.1023)
- Görevli ve yetkili mahkeme, ihtiyati tedbir (HMK m.2, m.12, m.389)
- Tapu sicilinden doğan zararlarda devletin sorumluluğu (TMK m.1007)
Tapu kaydının incelenmesi
Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inandırıcı kılan kişi, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya örneklerinin verilmesini isteyebilir (TMK m.1020). Mülkiyet, şerh ve rehin bilgileri bu kayıttan okunur.
Dayanak işlemin belirlenmesi
Tescile dayanak olan işlemin satış, bağış, mahkeme kararı veya başka bir işlem olup olmadığı ve hangi belgelere dayandığı tespit edilir. Taşınmaz devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır (TMK m.706).
Yolsuzluk sebebinin değerlendirilmesi
Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun tescil yolsuz tescildir (TMK m.1024). Somut olayda böyle bir sebep bulunup bulunmadığı belgeler üzerinden değerlendirilir.
Dava ve geçici korunma
Taşınmazın ayni hakkına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Hakkın elde edilmesinin zorlaşacağından endişe edilen hâllerde ihtiyati tedbir istenebilir (HMK m.389).
Yargılama ve tescil
Mahkeme, delilleri ve gerektiğinde bilirkişi incelemesini değerlendirir. Tapu sicilinin düzeltilmesine karar verilirse kayıt buna göre değiştirilir; iyiniyetli üçüncü kişilerin edindiği haklar ve tazminat istemleri saklıdır (TMK m.1025).
Tapu sicili ve tescilin esası
Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tutulur. Medeni Kanuna göre tapu sicili; tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri, belgeler ve planlardan oluşur (TMK m.997). Mülkiyet, irtifak hakları, taşınmaz yükleri ve rehin hakları tapu kütüğüne tescil edilir (TMK m.1008).
Taşınmaz mülkiyetinin edinilmesi kural olarak tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırma hâllerinde mülkiyet tescilden önce edinilir. Ancak bu hâllerde de malikin tasarruf işlemi yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır (TMK m.705).
Resmî şekil ve tapu müdürlüğünde yapılan işlemler
Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır (TMK m.706). Borçlar Kanunu da aynı yönde, taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesinin şart olduğunu; taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmelerinin de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmadığını belirtir (TBK m.237).
Mülkiyetin edinilmesine esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak tescil isteme hakkına sahip olan kişi, malikin kaçınması hâlinde hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir (TMK m.716). Miras, mahkeme kararı ve cebrî icra gibi hâllerde mülkiyeti edinen kişi tescili doğrudan yaptırabilir.
Tapu sicilinin açıklığı ve şerhler
Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inandırıcı kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020).
Kişisel haklar da belirli koşullarda tapu kütüğüne şerh edilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım sözleşmelerinden doğan haklar şerhedilebilir; şerh verilmekle bu haklar taşınmaz üzerinde sonradan hak edinen kişilere karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009). Haciz veya çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları gibi tasarruf yetkisini kısıtlayan sebepler de şerh konusu olabilir (TMK m.1010).
Yolsuz tescil ve tapu sicilinin düzeltilmesi davası
Medeni Kanuna göre bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (TMK m.1024). Uygulamada sahtelik, ehliyetsizlik, irade sakatlığı veya temsil yetkisinin aşılması gibi sebepler bu çerçevede ileri sürülür. Her olayda hangi sebebin söz konusu olduğu belgelere ve delillere göre belirlenir.
Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025). Halk arasında tapu iptal ve tescil davası denilen dava bu hükme dayanır.
İyiniyetli üçüncü kişinin korunması
Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak edinen üçüncü kişinin bu edinimi korunur (TMK m.1023). Bu kural tapu siciline duyulan güvenin korunmasını amaçlar.
Bunun karşılığında yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (TMK m.1024). Sicilin düzeltilmesi davasında iyiniyetli üçüncü kişilerin edindiği haklar ile her türlü tazminat istemi saklıdır (TMK m.1025). Üçüncü kişinin iyiniyetli sayılıp sayılmayacağı somut olayın koşullarına göre mahkemece değerlendirilir.
Görevli ve yetkili mahkeme, ihtiyati tedbir
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Kanunda aksine bir düzenleme bulunmadıkça görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2).
Dava süresince taşınmazın devredilmesi veya üzerinde yeni haklar kurulması hakkın elde edilmesini zorlaştırabilir. Bu tür endişelerin bulunduğu hâllerde uyuşmazlık konusu hakkın korunması için ihtiyati tedbir kararı verilebilir (HMK m.389). Tedbir kararının verilip verilmeyeceğini mahkeme, kanundaki koşullara göre takdir eder.
Devletin sorumluluğu
Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder (TMK m.1007).
Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Bu sorumluluk, yolsuz tescil nedeniyle zarar gören kişinin tazminat istemlerinin değerlendirilmesinde ayrı bir başlık oluşturur; koşulları ve kapsamı somut olayda belirlenir.
Taşınmaza ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür; tapu kayıtları tapu müdürlüklerinden öğrenilir. Aydın Adliyesi'nde arabuluculuk bürosu ve icra müdürlüğü bulunur. Aydın Adliyesi, Efeler'de Köprülü-Veysi Paşa Mahallesi'ndeki Adalet Sarayı'nda hizmet verir; Nazilli ve Söke adliyeleri ile bunlara bağlı ilçe adliyeleri için ilçe–adliye tablosu Aydın'da yargı sayfasındadır.
Tapu iptal ve tescil davası hangi mahkemede açılır?
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Kanunda aksine bir düzenleme bulunmadıkça malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2).
Dava sürerken taşınmazın başkasına devrini önlemek mümkün müdür?
Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından endişe edilmesi hâlinde ihtiyati tedbir kararı verilebilir (HMK m.389). Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları ayrıca tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m.1010).
Taşınmazı kayda güvenerek satın alan kişi iyiniyetliyse ne olur?
Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak edinen üçüncü kişinin bu edinimi korunur (TMK m.1023). Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi ise bu tescile dayanamaz (TMK m.1024).
Sicilin düzeltilmesi davası için kanunda bir süre öngörülmüş müdür?
TMK m.1025 sicilin düzeltilmesini dava etme hakkını düzenler ancak madde metninde ayrı bir süre belirtmez. Somut olayda dayanılan sebebe göre süre veya zamanaşımı sorununun ayrıca değerlendirilmesi gerekebilir.
Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan kim sorumludur?
Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m.1007).
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat değişebilir ve belirli bir dosya için hukuki görüş içermez.