Paylı mülkiyette yasal önalım hakkı, kullanılamayacağı hâller, bildirim ve süreler, önalım davası ve bedelin yatırılması ile sözleşmeden doğan önalım hakkı hakkında Medeni Kanun çerçevesinde genel bilgi.
Önalım, halk arasındaki adıyla şufa, bir taşınmaz payının üçüncü kişiye satılması hâlinde belirli kişilere o payı alıcıya karşı kendi adlarına tescil ettirme imkânı veren haktır. Medeni Kanuna göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732). Başlıktaki komşu ifadesi günlük kullanıma işaret eder; Medeni Kanundaki yasal önalım hakkı komşuluğa değil paydaşlığa bağlıdır, komşu hakkı ise ayrı bir kurumdur.
Bu sayfa önalım hakkını genel bilgi düzeyinde tanıtır. Önalım hakkının doğup doğmadığı, süresinde ve usulüne uygun kullanılıp kullanılmadığı tapu kaydına, satışın niteliğine ve bildirimin yapılış biçimine göre değişir. Önalım hakkına ilişkin hükümler yakın zamanda değiştirilmiştir; güncel metin mevzuat.gov.tr adresinden izlenmelidir.
- Yasal önalım hakkı: paylı mülkiyette paydaşlar (TMK m.732)
- Önalım hakkının kullanılamadığı satışlar (TMK m.733)
- Önalım hakkından feragat (TMK m.733)
- Satışın bildirilmesi ve hak düşürücü süre (TMK m.733)
- Önalım davası ve rayiç bedelin yatırılması (TMK m.734)
- Sözleşmeden doğan önalım hakkı ve şerh (TMK m.735, TBK m.237-238)
- Tarım arazilerinde aile malları ortaklığı ortakları (5403 sayılı Kanun m.8/İ)
- Komşu hakkı ile önalım hakkının farkı
Önalım hakkının doğup doğmadığının belirlenmesi
Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması gerekir (TMK m.732). Tapu kaydı, paydaşlık durumunu ve satış işlemini gösterir.
Satışın bildirilmesi
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK m.733).
Süreyi gözetme
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733).
Alıcıya karşı dava açılması
Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734). Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12).
Bedelin yatırılması
Hâkim, dava konusu payın rayiç bedelini belirler. Hak sahibi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür (TMK m.734).
Yasal önalım hakkı
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınan haktır (TMK m.732). Paydaşlar, bu sayede aralarına yeni bir kişinin girmesini önleyebilir.
Hak, paydaş sıfatına ve satış işlemine bağlıdır. Kanun metni payın satılmasını arar; bu nedenle devir işleminin satış mı, bağış mı, başka bir işlem mi olduğu önalım hakkının doğup doğmadığı bakımından belirleyicidir.
Önalım hakkının kullanılamadığı hâller
Medeni Kanuna göre Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733). Bu hüküm, 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla değiştirilmiştir.
Önalım hakkından feragat de mümkündür. Feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK m.733).
Bildirim ve hak düşürücü süre
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733).
Kanun metnindeki dipnota göre, satıştan itibaren işleyen süre 7571 sayılı Kanunla iki yıldan bir yıla kısaltılmıştır. Değişikliğin hangi satışlara uygulanacağı geçiş hükümlerine bağlı olduğundan, süre hesabı yapılırken satış tarihi ve kanunun güncel metni birlikte dikkate alınmalıdır.
Önalım davası
Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734). Taşınmazın mülkiyetine ilişkin değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Kanunda aksine bir düzenleme bulunmadıkça görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2).
Davada iddiaların ve satışın koşullarının ispatı için tapu kayıtları, satış senedi, bildirim belgeleri ve gerektiğinde bilirkişi raporu gündeme gelir.
Rayiç bedel ve tapu giderlerinin yatırılması
Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür (TMK m.734).
Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. Bedelin tutarı mahkemece belirlendiğinden bu sayfada tutar yazılmamıştır.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı
Taraflar sözleşmeyle de önalım hakkı kurabilir. Önalım sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m.237). Önalım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir (TBK m.238).
Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer (TMK m.735).
Tarım arazilerinde ve komşu hakkında durum
Tarım arazilerine ilişkin 5403 sayılı Kanun, kanunda sayılan aile malları ortaklığı türleri kurulduğunda ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer ortaklara önalım hakkı tanır; kullanımda Medeni Kanun hükümleri uygulanır (5403 sayılı Kanun m.8/İ).
Komşu hakkı ise önalım hakkından ayrı bir kurumdur. Medeni Kanun, taşınmaz maliklerinin komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınma yükümlülüğünü düzenler (TMK m.737). Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
Taşınmaza ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür; tapu kayıtları tapu müdürlüklerinden öğrenilir. Aydın Adliyesi'nde arabuluculuk bürosu ve icra müdürlüğü bulunur. Aydın Adliyesi, Efeler'de Köprülü-Veysi Paşa Mahallesi'ndeki Adalet Sarayı'nda hizmet verir; Nazilli ve Söke adliyeleri ile bunlara bağlı ilçe adliyeleri için ilçe–adliye tablosu Aydın'da yargı sayfasındadır.
Önalım hakkını kimler kullanabilir?
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınmıştır (TMK m.732). Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı sahibi de şerhte belirtilen koşullarla bu hakkı kullanabilir (TMK m.735).
Önalım hakkı için süre ne kadardır?
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733). Bu sürelerin hesabı ve hangi satışlara uygulanacağı bakımından kanunun güncel metni ve geçiş hükümleri esas alınmalıdır.
Her satışta önalım hakkı kullanılabilir mi?
Hayır. Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733).
Önalım bedelinin ödenmesi şart mıdır?
Evet. Hak sahibi, hâkimin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde yatırmazsa adına payın tesciline karar verilemez (TMK m.734).
Önalım hakkından önceden vazgeçilebilir mi?
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK m.733).
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat değişebilir ve belirli bir dosya için hukuki görüş içermez.