Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) DavasıOrtaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

Paylı ve elbirliği mülkiyet

Bir malın birden fazla kişiye ait olması iki şekilde gerçekleşir. Paylı mülkiyette her paydaşın malda belirli bir payı vardır, bu payı kendi başına devredebilir ve ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise ortaklar mala bir bütün olarak sahiptir; miras ortaklığı bunun en bilinen örneğidir.

İki mülkiyet türü arasındaki fark, dava hakkının kimde olduğunu, paylaşmanın nasıl yapılacağını ve mülkiyetin tapuda nasıl görüneceğini etkiler. Bu nedenle dava açılmadan önce tapu kaydı ve malın hukuki niteliği dikkatle incelenmelidir.

Paylı mülkiyette paydaşların payları tapuda gösterilir ve her paydaş, ortak mal üzerinde payı oranında yararlanma hakkına sahiptir. Elbirliği mülkiyetinde ise pay oranı tapuya yazılmaz; ortaklığın sona ermesi için ayrı usul izlenir. Bu ayrım, davanın açılması ve karara bağlanması aşamalarında farklı hukuki sonuçlar yaratır.

Dava hakkı kimdedir

Türk Medeni Kanunu, paylı mülkiyette her paydaşın, kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, ortaklığın giderilmesini istemek hakkına sahip olduğunu düzenler. Bu hak, paydaşlık süresine ve pay oranına bağlı değildir; ancak paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir ve uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz (Türk Medeni Kanunu m.698).

Miras ortaklığında ise mirasçılardan her biri, ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir (m.642). Davada tüm paydaşların hasım gösterilmesi gerekir; eksik gösterilen paydaş için dava usulden sorun yaşayabilir.

Davanın tüm paydaşlara karşı birlikte açılması gerekir, çünkü karar hepsini bağlar. Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçıları davaya dahil edilir. Dava sırasında bir paydaş payını devrederse, yeni paydaş davaya katılır; bu tür değişiklikler dava sürecini uzatabilir.

Dava şartı arabuluculuk

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenler. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir; davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağı dava dilekçesine eklemek zorundadır (m.18/A).

Arabuluculuk sürecinde taraflar bir araya gelerek ortak bir çözüm bulmaya çalışır. Anlaşma sağlanırsa tutanak düzenlenir; sağlanamazsa son tutanak alınarak dava açılır. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde başvuruyu sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (m.18/A).

Arabuluculuk süreci başladığında taraflar arabulucu huzurunda bir araya gelir ve çözüm seçeneklerini konuşur. Paydaşlardan biri payını diğerine satabilir veya taşınmaz birlikte satılıp bedel paylaşılabilir. Anlaşma sağlanmazsa tutanak düzenlenir ve dava yolu açılır.

Görevli ve yetkili mahkeme

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesine göre taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda sulh hukuk mahkemesi, dava konusunun değerine bakılmaksızın görevlidir. Taşınmaz üzerindeki ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir (m.12).

Aydın ilinde hangi ilçe adliyesinin yetkili olacağı, taşınmazın tapuda kayıtlı olduğu ilçeye göre belirlenir. Bu konuda tapu kaydındaki ilçe ve mahalle bilgisi esas alınır.

Aynı ilçe sınırları içinde birden fazla sulh hukuk mahkemesi bulunabilir; bu durumda dosya, iş bölümüne göre bir mahkemeye dağıtılır. Birden çok taşınmaz varsa, davanın hepsini kapsayıp kapsamayacağı ve yetkili mahkemenin nasıl belirleneceği ayrıca incelenir.

Aynen taksim ve satış

Türk Medeni Kanunu’na göre ortaklığın giderilmesi, malın paydaşlar arasında aynen paylaştırılması veya satılarak bedelinin dağıtılması yoluyla yapılır. Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır; bu konuda keşif yapar ve bilirkişiden rapor alır.

Aynen taksimin imar, arazi ve tarım mevzuatı nedeniyle mümkün olmadığı veya malın değerini önemli ölçüde düşüreceği durumlarda satış yoluna gidilir. Bu inceleme, taşınmazın niteliği, büyüklüğü ve kullanım durumuna göre yapılır.

Aynen taksimde taşınmaz parsellere bölünerek her paydaşa payına düşen kısım verilir. İmar ve kadastro mevzuatı bölünmeye engel oluşturuyorsa bu yol uygulanamaz. Tarım arazilerinde ise asgari parsel büyüklüğü gibi sınırlamalar nedeniyle aynen taksim çoğu zaman mümkün olmaz; durum arazi sınıfına göre değerlendirilir.

Satış usulü ve ihale

Satış kararı verildiğinde hâkim satış için bir memur görevlendirir ve taşınmaz İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre satılır (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.322). Satış öncesinde kıymet takdiri yapılır, ihale ilanı yapılır ve ihale gerçekleştirilir. Paydaşlar da ihaleye katılabilir.

İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesine 16/7/2026 tarihli 7589 sayılı Kanunla eklenen hükme göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır; bu usul bir defaya mahsus uygulanır. Birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı, artırma başlangıcından en az on beş gün önce ilan edilir. İhalenin hangi kurallara göre yapılacağı ihale ilanı ve tarihindeki kanun metnine bağlı olabilir. Güncel metin mevzuat.gov.tr adresinden ve Resmî Gazete’den kontrol edilmelidir.

İhale öncesinde taşınmazın değeri, bilirkişi raporu ve kıymet takdiri ile belirlenir. Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinde şikâyette bulunabilir (İcra ve İflas Kanunu m.128/a). İhaleye çıkan taşınmazın üzerinde ipotek veya haciz gibi kayıtlar bulunuyorsa bunlar satış şartnamesinde gösterilir.

Yargılama giderleri

Davada keşif, bilirkişi ve satış işlemleri gider doğurur. Bu giderlerin ve vekâlet ücretinin tarafların hangisine yükleneceği mahkemece belirlenir. Satış yapılırsa satış bedelinden gerekli giderler düşüldükten sonra kalan tutar paydaşlara paylarına göre dağıtılır.

Harç, gider ve ücret tutarları dönemsel olarak değiştiğinden, güncel tutarlar ilgili resmî kaynaklardan ve tarifelerden öğrenilir.

Taşınmazda fiilen oturan veya kullanan paydaşın durumu, ortaklığın giderilmesi davasından ayrı bir uyuşmazlık konusu olabilir. Kullanım karşılığı alacak veya elatmanın önlenmesi gibi talepler farklı davalarla ileri sürülür. Hangi talebin hangi dava yoluyla ileri sürüleceği olayın özelliklerine göre belirlenir.

Başvuruda hazırlanması faydalı belgeler

Ortaklığın giderilmesi davası için gerekli belgelerin başında taşınmazın güncel tapu kaydı gelir. Tapu kaydında paydaşlar, payları ve varsa şerh ve takyidatlar görünür. Kayıt, dava açılmadan kısa bir süre önce alınmış olmalıdır.

Taşınmazın imar durumu, parsel krokisi ve varsa yapıya ilişkin belgeler de bilirkişi incelemesinde kullanılır. Paydaşlar arasındaki önceki yazışmalar ve anlaşma girişimleri, arabuluculuk ve dava sürecinde bilgi niteliğinde dosyada yer alabilir.

• Güncel tapu kaydı
• Paydaşların kimlik bilgileri
• Arabuluculuk son tutanağı
• İmar durumu ve parsel krokisi
• Varsa yapıya ilişkin belgeler