Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı kavramı, paylı mülkiyet kuralları ile ilişkisi, ortaklığın giderilmesi, destekler ve uyuşmazlıkların çözümü hakkında genel bilgi.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, afet riski taşıyan alanlarda ve bu alanlar dışındaki riskli yapılarda yenileme sürecini düzenleyen özel bir kanundur. Uygulamada kentsel dönüşüm olarak anılır. Bir yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi, yıkım, yeniden yapım, kat maliklerinin karar alması ve devletin sağladığı destekler gibi konuları gündeme getirir.
Bu sayfa süreci genel bilgi düzeyinde tanıtır. Kanunun madde numaraları, itiraz ve dava süreleri, uzlaşma çoğunlukları ve destek tutarları bu sayfada yazılmamıştır; bunlar kanunun ve ilgili yönetmeliklerin güncel metninden, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan öğrenilmelidir. Somut bir yapıda sonuç; yapının durumuna, tespit raporuna ve kat maliklerinin tutumuna göre değişir.
- 6306 sayılı Kanunun amacı ve kapsamı
- Riskli alan, riskli yapı ve rezerv alan kavramları
- Riskli yapı tespiti ve tespite itiraz
- Paylı mülkiyet ve kat mülkiyetinde karar alma kuralları (TMK m.688-695)
- Anlaşma sağlanamayan paylar ve ortaklığın giderilmesi (TMK m.698-699)
- Yıkım, tahliye ve yeniden yapım
- Destekler ve kolaylıklar
- Arabuluculuk ve dava yolları (6325 sayılı Kanun m.18/B)
Yapının durumunun incelenmesi
Yapının dayanıklılığına ilişkin şüphe bulunduğunda kanunda öngörülen usule göre teknik inceleme yapılır. İnceleme sonucunda yapının riskli yapı olup olmadığı tespit edilir.
Tespitin tebliği ve itiraz
Tespit sonucu ilgililere tebliğ edilir. İtiraz ve dava yolları ile bunların süreleri kanunda öngörülmüştür; sürenin kaçırılmaması için tebliğ belgesinde yazan bilgiler ve kanun metni dikkatle incelenmelidir.
Kat maliklerinin anlaşması
Yenileme için kat malikleri arasında kanunda öngörülen çoğunlukla karar alınır. Kanunun öngördüğü çoğunluk sağlanmazsa kanundaki diğer hükümler değerlendirilir.
Anlaşmaya katılmayan paylar
Anlaşma sağlanamayan paylar bakımından kanun ayrı bir usul öngörür. Ortaklığın giderilmesine ilişkin genel hükümler (TMK m.698-699) de ilgili olabilir.
Yıkım ve yeniden yapım
Riskli yapı kanundaki usulle yıktırılır ve yeniden yapılır. Yeniden yapım sırasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya maliklerin kendi organizasyonu söz konusu olabilir.
Kanunun amacı ve kapsamı
6306 sayılı Kanun, afet riski altındaki alanlar ile bu alanların dışında kalan ancak riskli olan yapıların yenilenmesine ilişkin usul ve esasları belirler. Kanunun kapsamı, usulü ve istisnaları kanun metninden okunmalıdır.
Kanunun uygulanması, taşınmaz maliklerini, kiracıları, yapı müteahhitlerini ve idari kurumları doğrudan etkiler. Bu nedenle uygulama sürecinde hem özel kanunun hem de Medeni Kanun, Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu gibi genel kanunların birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Riskli alan, riskli yapı ve rezerv alan
Kanunda üç temel kavram öne çıkar: riskli alan, riskli yapı ve rezerv yapı alanı. Bu kavramlar kanunda ayrıca tanımlanmıştır.
Bu kavramların kanundaki tam tanımı ve hangi kurumun hangi tespiti yapacağı kanun metninden okunmalıdır. Tespit yöntemi ve kullanılan teknik ölçütler ilgili yönetmeliklerle belirlenir.
Riskli yapı tespiti ve itiraz
Bir yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi, kanunda belirlenen usule göre ve yetkili kuruluşlar eliyle yapılır. Tespit sonucu, maliklere ve ilgililere tebliğ edilir. Tespit, sonraki sürecin başlangıç noktasıdır.
Tespite karşı ilgililer itiraz edebilir ve gerekirse yargı yoluna başvurabilir. İtiraz ve dava sürelerinin başlangıcı, tebliğ tarihine bağlı olabilir. Süreler kısa olduğundan, tebliğ belgesinin tarihi ve kanunda öngörülen süreler dikkatle kontrol edilmelidir.
Paylı ve kat mülkiyetinde karar alma
Genel kurala göre paylı mülkiyette, işletme usulünün değiştirilmesi gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir (TMK m.691). Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, olağan kullanımın gerektirdiği ölçüyü aşan yapı işleri veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri ise, aksi kararlaştırılmamışsa, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m.692).
Kentsel dönüşüm kanunu, yıkım ve yeniden yapım kararları bakımından bu genel kurallara bir istisna oluşturan özel bir düzen getirir. Kat malikleri arasındaki ilişkiler ise Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir. Bu özel düzenin ayrıntıları kanundan okunmalıdır.
Anlaşmaya varılamayan paylar ve ortaklığın giderilmesi
Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.698). Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir (TMK m.699).
Ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinin görevindedir (HMK m.4). Bu uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Kentsel dönüşüm kapsamında bu genel yolun mu yoksa kanundaki özel usulün mü uygulanacağı somut olayda belirlenir.
Yıkım, tahliye ve yeniden yapım
Riskli yapının yıkılması ve yeniden yapılması sürecinde maliklerin tahliyesi, yıkım kararının uygulanması ve yeni yapının inşası gündeme gelir. Yeniden yapım çoğu zaman bir yüklenici ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yürütülür. Bu sözleşmeden doğan haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir (TMK m.1009).
Kiracıların durumu kira sözleşmesine ve kanundaki özel hükümlere göre belirlenir. Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi hâlinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağı ve kamulaştırmaya ilişkin hükümlerin saklı olduğu Borçlar Kanunu’nda belirtilmiştir (TBK m.310).
Destekler ve kolaylıklar
Kentsel dönüşüm kanunu ve ilgili yönetmelikler, bazı işlemler için harç, vergi ve benzeri yükümlülüklerde kolaylıklar ile kira yardımı ve kredi desteği gibi destekler öngörebilir. Bu desteklerin kapsamı, yararlanma koşulları ve tutarları dönem dönem değiştirilir.
Güncel destek bilgisi için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın duyuruları, Resmî Gazete ve ilgili yönetmelikler izlenmelidir. Bu sayfada tutar veya süre yazılmamıştır.
Taşınmaza ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür; tapu kayıtları tapu müdürlüklerinden öğrenilir. Aydın Adliyesi'nde arabuluculuk bürosu ve icra müdürlüğü bulunur. Aydın Adliyesi, Efeler'de Köprülü-Veysi Paşa Mahallesi'ndeki Adalet Sarayı'nda hizmet verir; Nazilli ve Söke adliyeleri ile bunlara bağlı ilçe adliyeleri için ilçe–adliye tablosu Aydın'da yargı sayfasındadır.
Riskli yapı tespiti kimin başvurusuyla yapılır?
Kanun, riskli yapı tespitinin hangi kişi ve kurumların başvurusu üzerine ya da hangi hâllerde idarece resen yapılabileceğini düzenler. Başvuru usulü, yetkili kuruluşlar ve belgeler için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan veya kanunun güncel metninden bilgi alınmalıdır.
Riskli yapı tespitine itiraz edilebilir mi?
Evet. Kanun, tespite karşı itiraz ve dava yolunu kısa sürelerle düzenlemiştir. Sürelerin başlangıcı tebliğ tarihine bağlı olabileceğinden, tebliğ belgesinin saklanması ve sürelerin kanunun güncel metninden kontrol edilmesi gerekir.
Tüm kat maliklerinin anlaşması şart mıdır?
Genel kurala göre paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m.692). Kentsel dönüşüm kanunu ise bu genel kurala özel bir çoğunluk düzeni getirir; çoğunluk oranı ve sonuçları kanundan okunmalıdır.
Uzlaşmaya katılmayan malik ne olur?
Kanun, anlaşmaya katılmayan paylara ilişkin ayrı bir usul öngörür. Paydaşlar arasındaki paylaşma uyuşmazlıkları bakımından ise ortaklığın giderilmesi hükümleri (TMK m.698-699) ve ilgili dava şartı olan arabuluculuk (6325 sayılı Kanun m.18/B) gündeme gelebilir.
Kentsel dönüşümde devlet desteği var mıdır?
Kanun ve ilgili yönetmelikler bazı destek ve kolaylıklar öngörür. Hangi destekten kimin yararlanabileceği, koşulları ve tutarları dönem dönem değiştiğinden güncel mevzuattan ve Bakanlık duyurularından öğrenilmelidir; bu sayfada tutar verilmemiştir.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat değişebilir ve belirli bir dosya için hukuki görüş içermez.