Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, ortak yerler, yönetim planı, kat malikleri kurulu, ortak giderler ve aidat, karar iptali ile zorunlu arabuluculuk başlıklarında Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde genel bilgi.
Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Medeni Kanunun açık hükmüyle Kat Mülkiyeti Kanununa (634) tabidir (TMK m.726). Apartman ve sitelerde yönetim, ortak giderler ve aidat, kat malikleri kurulu kararları bu kanun ve yönetim planı çerçevesinde belirlenir.
Bu sayfa kat mülkiyeti ilişkilerinin temel başlıklarını genel bilgi düzeyinde tanıtır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun madde numaraları, oy ve toplantı nisapları, süreler ve gecikme tazminatı gibi ayrıntıları bu sayfada yazılmamıştır; bunlar kanunun güncel metninden ve ilgili yönetim planından öğrenilmelidir. Somut uyuşmazlıklarda sonuç, yönetim planının içeriğine ve kararların alınış biçimine göre değişir.
- Kat irtifakı ve kat mülkiyeti (TMK m.726; Kat Mülkiyeti Kanunu)
- Bağımsız bölümler ve ortak yerler
- Yönetim planı
- Kat malikleri kurulu: toplantı ve karar alma
- Yönetici ve denetçi
- Ortak giderler, aidat ve gecikme
- Kat malikleri kurulu kararlarının iptali
- Zorunlu arabuluculuk (6325 sayılı Kanun m.18/B)
Yönetim planının ve kararın incelenmesi
Uyuşmazlığın dayandığı yönetim planı hükmü, kurul kararı veya yönetici işlemi belirlenir. Kat mülkiyetinde ilişkiler önce Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve yönetim planına göre değerlendirilir.
Tapu ve kat mülkiyeti kütüğünün incelenmesi
Bağımsız bölümün ve arsa payının kayıtlı olduğu tapu sicili kayıtları incelenir. Tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğünden oluşur (TMK m.997).
Arabulucuya başvuru
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
Anlaşma sağlanamazsa dava
Arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanamazsa mahkemeye başvurulur. Görevli mahkeme ve dava süresi uyuşmazlığın türüne ve ilgili kanun hükümlerine göre belirlenir.
Kararın uygulanması
Mahkeme kararı veya arabuluculuk anlaşma belgesi, kanundaki usule göre yerine getirilir. Anlaşma belgesinin icra edilebilirliği için şerh alınması gerekir (6325 sayılı Kanun m.18/B).
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti
Kat mülkiyetinde bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde ayrı mülkiyet kurulur. Bunun yanında binanın bulunduğu arsa üzerinde arsa payı bulunur. Bu bölümlerin kurulması ve işleyişi Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir; Medeni Kanun da bu konuda kanuna atıf yapar (TMK m.726).
Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilir (TMK m.998). Tapu sicili, tapu kütüğü ile kat mülkiyeti kütüğünden oluşur (TMK m.997). Bu nedenle bağımsız bölümün hukuki durumu, tapu ve kat mülkiyeti kütüğü kayıtları incelenerek öğrenilir.
Bağımsız bölümler ve ortak yerler
Binada her kat maliki kendi bağımsız bölümünü kullanır; bina içindeki ortak yerler ise tüm kat maliklerinin yararlanmasına açıktır. Ortak yerlerin kapsamı kanun, yönetim planı ve projeye göre belirlenir.
Ortak yerlerde değişiklik yapılması, balkon, çatı ve bahçe gibi alanların kullanımı sıklıkla uyuşmazlık konusu olur. Bu tür konularda aranan çoğunluk ve izin koşulları Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir; somut bir değişiklik düşünülüyorsa kanunun güncel metni ve yönetim planı birlikte incelenmelidir.
Yönetim planı
Yönetim planı, binanın veya sitenin yönetimine ve kat malikleri arasındaki ilişkilere dair kuralları içeren belgedir. Kullanım biçimi, giderlerin paylaşımı, karar alma usulü gibi konular kanunun izin verdiği ölçüde yönetim planında düzenlenebilir.
Yönetim planı hükümlerinin değiştirilmesi ve planın kat maliklerini, sonradan gelen maliki de bağlaması, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümlerine tabidir. Planın tapuya işlenmesi ve nisaplar hakkında kanunun güncel metni esas alınmalıdır.
Kat malikleri kurulu
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin yönetime ilişkin kararlarını aldıkları organdır. Toplantının çağrılması, gündem, toplantı ve karar nisapları kanunda ve yönetim planında düzenlenir. Kurulun yapısı, kat maliklerinin kararlara katılım biçimini de belirler.
Kurul kararlarının geçerliliği, toplantıya çağrının usulüne uygunluğuna ve aranan çoğunluğun sağlanmasına bağlıdır. Usule aykırı alınan kararlar mahkeme önünde tartışma konusu olabilir.
Yönetici ve denetçi
Apartman veya site yönetimi, kanun ve yönetim planı çerçevesinde bir yönetici eliyle yürütülür. Yöneticinin seçimi, görev ve yetkileri ve hesap verme yükümlülüğü Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı hükümlerine göre belirlenir.
Denetçi atanması, yönetici hesaplarının incelenmesi ve yöneticinin değiştirilmesi, yönetim planında veya kanunda öngörülen usule bağlıdır. Yöneticiye karşı hak ve yükümlülükler, yönetim ilişkisinin niteliğine göre değerlendirilir.
Ortak giderler ve aidat
Kat malikleri, ortak yerlerin bakım, onarım, aydınlatma, ısıtma ve benzeri giderlerine kanun ve yönetim planı çerçevesinde katılmakla yükümlüdür. Giderlerin paylaşım ölçüsü kanunda ve planda belirlenmiştir.
Giderlere katılma borcunun yerine getirilmemesi hâlinde gecikme tazminatı ve tahsil yolları gündeme gelir. Bunların oranı, yolu ve süreleri Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer aldığından, güncel oranı ve usulü kanunun güncel metninden öğrenmek gerekir.
Kararların iptali ve arabuluculuk
Kat malikleri kurulunun kanuna ve yönetim planına aykırı kararlarına karşı kat malikleri, kanunda öngörülen kısa süre içinde mahkemeye başvurabilir. Başvuru süresinin başlangıcı, karara katılan ve katılmayan malikler bakımından farklı olabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar da aynı madde kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabidir.
Taşınmaza ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür; tapu kayıtları tapu müdürlüklerinden öğrenilir. Aydın Adliyesi'nde arabuluculuk bürosu ve icra müdürlüğü bulunur. Aydın Adliyesi, Efeler'de Köprülü-Veysi Paşa Mahallesi'ndeki Adalet Sarayı'nda hizmet verir; Nazilli ve Söke adliyeleri ile bunlara bağlı ilçe adliyeleri için ilçe–adliye tablosu Aydın'da yargı sayfasındadır.
Kat mülkiyeti ile ilgili uyuşmazlıklarda arabuluculuk zorunlu mudur?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti hangi kanuna tabidir?
Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir (TMK m.726).
Aidat borcunun gecikmesi hâlinde ne olur?
Ortak giderlere katılma yükümlülüğü ve gecikme hâlinde uygulanacak yaptırımlar Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenir. Gecikme tazminatının oranı ve tahsil yolu kanunun güncel metninden öğrenilmelidir; bu sayfada oran verilmemiştir.
Kat malikleri kurulu kararı mahkemede iptal ettirilebilir mi?
Kanun, kurul kararlarına karşı mahkemede dava açılmasına imkân tanır ve bunun için kısa bir süre öngörür. Sürenin başlangıcı ve hangi kararların dava konusu yapılabileceği kanundan okunmalıdır.
Yönetim planı değiştirilebilir mi?
Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen usul ve çoğunlukla değiştirilebilir. Hangi çoğunluğun aranacağı kanunun güncel metninde yer alır.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat değişebilir ve belirli bir dosya için hukuki görüş içermez.