Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği, şekli, tapuya şerhi, yüklenicinin temerrüdü, cezai şart, ayıp ve zamanaşımı hakkında Borçlar Kanunu ve Medeni Kanun çerçevesinde genel bilgi.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi arsasını veya arsa payını yükleniciye devretmeyi, yüklenici de arsa üzerine bina inşa ederek bağımsız bölümlerin bir kısmını arsa sahibine vermeyi üstlenir. Sözleşme, Borçlar Kanunu’nda ayrı bir adla düzenlenmemiştir; uygulamada eser sözleşmesi ile taşınmaz satışı unsurlarını birlikte taşıyan bir sözleşme olarak değerlendirilir. Medeni Kanun ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapu kütüğüne şerhedilebileceğini açıkça belirtir (TMK m.1009).
Bu sayfa sözleşmenin temel hukuki çerçevesini genel bilgi düzeyinde tanıtır. Somut bir sözleşmede hak ve yükümlülükler sözleşme metnine, tapu kayıtlarına ve taraflar arasındaki fiili duruma göre değişir. Sözleşme imzalanmadan önce metnin tamamı dikkatle okunmalı, mevzuatın güncel hâli mevzuat.gov.tr adresinden izlenmelidir.
- Hukuki nitelik: eser sözleşmesi ve taşınmaz satışı unsurları (TBK m.470, m.237)
- Şekil ve tapu kütüğüne şerh (TBK m.237, TMK m.706, m.1009)
- Sözleşmenin içeriği: teslim süresi, bağımsız bölümler, cezai şart
- Yüklenicinin temerrüdü ve seçimlik haklar (TBK m.125)
- Cezai şart (TBK m.179-182)
- Ayıplı eser ve ayıp bildirimi (TBK m.474-477)
- Ayıp davalarında zamanaşımı (TBK m.478)
- Fesih, dönme ve sebepsiz zenginleşme
Sözleşme metninin incelenmesi
Teslim tarihi, bağımsız bölümlerin hangi tarafa ait olacağı, arsa payı devrinin zamanı, cezai şart ve teminat gibi hususlar sözleşme metninden belirlenir.
Resmî şekil ve tapu işlemleri
Taşınmaz satışı ve satış vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir (TMK m.1009).
İnşaatın yürütülmesi ve teslim
Yüklenici, üstlendiği edimleri işsahibinin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır (TBK m.471).
Gözden geçirme ve ayıp bildirimi
İşsahibi, eserin tesliminden sonra imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları uygun süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır (TBK m.474).
Uyuşmazlık hâlinde başvuru yolları
Gecikme veya ayıp hâllerinde sözleşme hükümleri ve kanundaki seçimlik haklar değerlendirilir. Uyuşmazlık mahkeme önüne götürülebilir; görevli ve yetkili mahkeme davanın niteliğine göre belirlenir.
Hukuki nitelik
Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m.470). Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde bedel para olarak değil, çoğu zaman bağımsız bölümlerin bir kısmının devri şeklinde belirlenir.
Arsa payının yükleniciye devri taahhüdü ise taşınmaz satışı niteliği taşır. Bu nedenle sözleşme, hem eser sözleşmesine hem de taşınmaz satışına ilişkin hükümlerden etkilenir. Sözleşmenin hangi hükümlere tabi olacağı metnin içeriğine göre değerlendirilir.
Şekil ve tapu kütüğüne şerh
Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır; taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237). Medeni Kanun da taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeleri resmî şekle bağlar (TMK m.706).
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Şerh verilmekle bu haklar o taşınmaz üzerinde sonradan edinilen hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009). Şerhin yapılıp yapılmadığı tapu kaydından anlaşılır.
Sözleşmenin içeriği
Sözleşmede teslim süresi, bağımsız bölümlerin dağılımı, arsa payı devrinin zamanı, yapının nitelikleri, projeye uygunluk, cezai şart ve teminat gibi unsurların açıkça belirlenmesi, sonradan çıkabilecek uyuşmazlıkları azaltır.
Götürü bedel kararlaştırılmışsa yüklenici, eser öngörülenden fazla emek ve masraf gerektirse bile bedelin artırılmasını kural olarak isteyemez. Başlangıçta öngörülemeyen veya taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar için kanun yükleniciye, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmazsa sözleşmeden dönme hakkı tanır (TBK m.480).
Yüklenicinin temerrüdü
Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Alacaklı ayrıca, ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen bildirerek borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir (TBK m.125).
Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilir. Tapuda yapılmış devirlerin akıbeti ise somut olayda tapu kayıtlarına ve sözleşme hükümlerine göre belirlenir.
Cezai şart
Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir. Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi için kararlaştırılmışsa, alacaklı hakkından açıkça feragat etmemiş veya ifayı çekincesiz kabul etmemişse asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir (TBK m.179).
Alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile kararlaştırılan cezanın ifası gerekir (TBK m.180). Taraflar cezanın miktarını serbestçe belirleyebilir; hâkim ise aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden azaltır (TBK m.182). Cezai şartın tutarı sözleşmeden öğrenilir.
Ayıplı eser
İşsahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Taraflardan her biri giderini karşılayarak eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini ve sonucun raporla belirlenmesini isteyebilir (TBK m.474).
Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi kanunda sayılan seçimlik haklardan birini kullanabilir; bunlar arasında sözleşmeden dönme de vardır (TBK m.475). Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra yüklenici, kasten gizlenen ve gözden geçirme sırasında fark edilemeyen ayıplar dışında sorumluluktan kurtulur (TBK m.477).
Zamanaşımı ve sebepsiz zenginleşme
Ayıplı eser sebebiyle açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılarda beş yılın, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar (TBK m.478). Satış ilişkisinde de bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar için mülkiyetin geçmesinden başlayan beş yıllık süre öngörülmüştür (TBK m.244).
Sözleşmenin geçersiz olması veya sona ermesi hâlinde haklı bir sebep olmaksızın bir başkasının malvarlığından zenginleşen kişi, zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m.77). Bu istem hakkı, geri isteme hakkının öğrenilmesinden başlayarak iki yılın ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar (TBK m.82).
Taşınmaza ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür; tapu kayıtları tapu müdürlüklerinden öğrenilir. Aydın Adliyesi'nde arabuluculuk bürosu ve icra müdürlüğü bulunur. Aydın Adliyesi, Efeler'de Köprülü-Veysi Paşa Mahallesi'ndeki Adalet Sarayı'nda hizmet verir; Nazilli ve Söke adliyeleri ile bunlara bağlı ilçe adliyeleri için ilçe–adliye tablosu Aydın'da yargı sayfasındadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmî şekilde mi yapılmalıdır?
Taşınmaz satışı ve taşınmaz satışı vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237). Arsa payının devrini içeren sözleşmeler bu çerçevede değerlendirilir. Sözleşmenin şekli konusunda somut metne göre hukuki değerlendirme gerekir.
Sözleşme tapu kütüğüne şerh edilebilir mi?
Evet. Medeni Kanun, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapu kütüğüne şerhedilebileceğini belirtir. Şerh verilmekle bu haklar taşınmaz üzerinde sonradan hak edinen kişilere karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009).
Yüklenici inşaatı zamanında teslim etmezse ne olur?
Temerrüde düşen borçlunun verilen süre içinde borcunu ifa etmemesi hâlinde alacaklı, borcun ifasını ve gecikme tazminatını isteyebilir; koşulları varsa sözleşmeden dönebilir (TBK m.125). Sözleşmede cezai şart varsa bu da gündeme gelir.
Cezai şartın miktarı mahkemece değiştirilebilir mi?
Taraflar cezanın miktarını serbestçe belirleyebilir; ancak hâkim aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden azaltır (TBK m.182).
Ayıplı inşaat için dava hangi sürede açılmalıdır?
Yüklenicinin ayıplı eser meydana getirmesi sebebiyle açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılarda beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar (TBK m.478).
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat değişebilir ve belirli bir dosya için hukuki görüş içermez.