Kamulaştırma kavramı, kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ve tescil, kamulaştırma ile mülkiyet ve sınırlı ayni haklar ilişkisi, kamulaştırmasız el atma ve elatmanın önlenmesi hakkında genel bilgi.
Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hâllerde idarenin özel mülkiyetteki taşınmazı, karşılığını ödeyerek zorla edinmesidir. Usul ve esaslar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda düzenlenir. Kamulaştırma işlemi yapılmadan idarenin taşınmaza fiilen el koyması ise kamulaştırmasız el atma olarak adlandırılır.
Bu sayfa kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atmaya ilişkin temel kavramları genel bilgi düzeyinde tanıtır. Kamulaştırma Kanunu’nun madde numaraları, dava süreleri ve bedel hesaplama ölçütleri bu sayfada yazılmamıştır; bunlar kanunun güncel metninden ve ilgili yargı uygulamasından öğrenilmelidir. Somut bir uyuşmazlıkta sonuç; işlemin türüne, belgelere ve tarihlere göre değişir.
- Kamulaştırmanın kavramı ve dayanağı
- Kamu yararı kararı ve idari aşamalar
- Bedelin belirlenmesi ve uzlaşma
- Bedel tespiti ve tescil davası
- Kamulaştırma ve mülkiyetin edinilmesi (TMK m.705, m.716, m.717)
- Kamulaştırmanın rehin ve kira ilişkilerine etkisi (TMK m.858, TBK m.310)
- Kamulaştırmasız el atma
- Elatmanın önlenmesi davası (TMK m.683)
Kamulaştırma kararının ve işleminin incelenmesi
Kamu yararı kararı ve ilgililere yapılan bildirimler incelenir. Kararın hangi taşınmaza ve hangi hak sahiplerine ilişkin olduğu belirlenir.
Bedel için uzlaşma görüşmeleri
Kanun, idarenin bedel konusunda malikle görüşme yapmasını öngörür. Uzlaşma sağlanabilirse mülkiyet devri bu yolla gerçekleşir.
Uzlaşma olmazsa mahkemeye başvuru
Uzlaşma sağlanamazsa bedelin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için mahkemeye başvurulur. Kamulaştırmaya ilişkin uyuşmazlıkta görev ve yetki kuralları kanuna göre belirlenir.
Bedelin ödenmesi ve tescil
Mahkemece belirlenen bedel kanundaki usule göre ödendikten sonra taşınmaz idare adına tescil edilir. Kamulaştırmada mülkiyetin ne zaman sona ereceği özel kanunla belirlenir (TMK m.717).
İdari yargı yolu
Kamu yararı kararı gibi idari işlemlere karşı idari yargıda dava açılabilir. Dava açma süresi kanundan ve işlemin tebliğ belgesinden kontrol edilmelidir.
Kamulaştırmanın kavramı ve çerçevesi
Mülkiyet hakkı, kamu yararının gerektirdiği hâllerde kanunla sınırlandırılabilir. Kamulaştırma, bu sınırlamanın en ağır biçimidir; çünkü idare, malikin rızası bulunmasa da taşınmazı karşılığını ödeyerek edinir. Usul ve esaslar özel kanunla düzenlenmiştir.
Medeni Kanun, kamulaştırma hâlinde mülkiyetin ne zaman sona ereceğinin özel kanunla belirleneceğini (TMK m.717) ve kamulaştırmayla mülkiyet edinilmesinin tescilden önce gerçekleşebileceğini (TMK m.705) belirtir. Kamulaştırma ile mülkiyeti edinen kişi tescili doğrudan yaptırabilir (TMK m.716).
Kamu yararı kararı ve idari aşamalar
Kamulaştırma süreci, kamu yararı kararı ve ilgili idari işlemlerle başlar. Bu aşamada kamulaştırılacak taşınmazlar, maliklerin kimlikleri ve kamulaştırmanın amacı belirlenir. İlgililere yapılacak bildirimler ve ilanlar, sonraki sürelerin işlemesi bakımından önem taşır.
İdari işlemlere karşı idari yargıda dava açılabilir. Dava açma süresi ve usulü kanundan belirlenir; sürenin kaçırılması hak kaybına yol açabileceğinden tebliğ belgesinin tarihi ve içeriği dikkatle incelenmelidir.
Bedelin belirlenmesi ve uzlaşma
Kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde taşınmazın niteliği, konumu, kullanım durumu ve değeri gibi unsurlar dikkate alınır. Bedelin hangi ölçütlerle ve hangi tarihteki değere göre belirleneceği kamulaştırma mevzuatında düzenlenir.
Kanun önce idare ile malik arasında bedel konusunda uzlaşma sağlanmasına çalışılmasını öngörür. Uzlaşma sağlanırsa devir bu yolla gerçekleşir. Uzlaşma olmazsa bedel mahkemece belirlenir. Bedelin tutarı somut olayda bilirkişi incelemesiyle değerlendirilir; bu sayfada tutar veya hesaplama oranı verilmemiştir.
Bedel tespiti ve tescil davası
Uzlaşma sağlanamazsa idare, bedelin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için mahkemeye başvurur. Kanunda aksine bir düzenleme bulunmadıkça malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2). Taşınmazın mülkiyetine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12).
Mahkeme, taşınmazın değerini bilirkişi incelemesiyle belirler. Hükmedilen bedelin ödenmesi ve gerekli işlemlerin tamamlanmasıyla taşınmaz idare adına tescil edilir. Hükümlere karşı başvuru yolları ve süreleri kanunda düzenlenmiştir.
Rehin ve kira ilişkileri
Kamulaştırma, taşınmaz üzerindeki sınırlı ayni hakları ve kişisel hakları da etkiler. Taşınmaz rehni tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer; kamulaştırmaya ilişkin kanun hükümleri saklıdır (TMK m.858).
Kiralanan taşınmaz sözleşmenin kurulmasından sonra herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır (TBK m.310). Kamulaştırma hâlinde kiracının durumu bu nedenle kamulaştırma mevzuatına göre ayrıca değerlendirilir.
Kamulaştırmasız el atma
Kamulaştırmasız el atma, idarenin kamulaştırma işlemini usulüne uygun yapmadan özel mülkiyetteki taşınmazı fiilen kullanmaya başlamasıdır. Örneğin yol, kanal veya benzeri bir kamu hizmeti için kamulaştırma bedeli ödenmeden taşınmazın kullanılması bu kapsamda değerlendirilebilir.
Böyle durumlarda malikin başvurabileceği yollar, el atmanın niteliğine ve zamanına göre değişir. Kanunun ve yargı uygulamasının zaman içinde değişmesi nedeniyle başvuru yolu, görevli yargı kolu ve süreler güncel mevzuata göre belirlenmelidir.
Elatmanın önlenmesi
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m.683). Bu hüküm, kamulaştırmasız el atma durumlarında da mülkiyet hakkının korunması bakımından dayanak oluşturabilir.
Ancak idarenin el atması hâlinde dava yolunun ve davalı sıfatının belirlenmesinde idare hukukuna ilişkin kurallar da devreye girebilir. Bu nedenle elatmanın önlenmesi ve tazminat istemlerinin hangi mahkemede ve hangi sürede ileri sürüleceği somut olaya göre değerlendirilmelidir.
Taşınmaza ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür; tapu kayıtları tapu müdürlüklerinden öğrenilir. Aydın Adliyesi'nde arabuluculuk bürosu ve icra müdürlüğü bulunur. Aydın Adliyesi, Efeler'de Köprülü-Veysi Paşa Mahallesi'ndeki Adalet Sarayı'nda hizmet verir; Nazilli ve Söke adliyeleri ile bunlara bağlı ilçe adliyeleri için ilçe–adliye tablosu Aydın'da yargı sayfasındadır.
Kamulaştırma bedeline itiraz edilebilir mi?
Bedel konusunda uzlaşma sağlanamazsa bedelin tespiti için mahkemeye başvurulur ve bedel mahkemece belirlenir. Mahkeme kararına karşı yargı yolları ve süreleri kanunda düzenlenmiştir.
Kamulaştırma kararına karşı idari yargıda dava açılabilir mi?
Kamu yararı kararı ve benzeri idari işlemlere karşı idari yargıda dava açılabilir. Süre başlangıcı tebliğ tarihine bağlı olabilir ve kısa olabilir; kanun ve tebliğ belgesi kontrol edilmelidir.
Kamulaştırmada mülkiyet ne zaman idareye geçer?
Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille edinilir; kamulaştırma ise mülkiyetin tescilden önce edinildiği hâller arasında sayılır (TMK m.705). Kamulaştırma hâlinde mülkiyetin ne zaman sona ereceği özel kanunla belirlenir (TMK m.717).
Taşınmazda ipotek varsa kamulaştırma ne olur?
Taşınmaz rehni tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer; kamulaştırmaya ilişkin kanun hükümleri saklıdır (TMK m.858). Rehinli alacaklının durumu kamulaştırma kanunundaki hükümlere göre belirlenir.
Kamulaştırmasız el atma nedir?
İdarenin kamulaştırma işlemi yapmadan veya geçerli bir kamulaştırma işlemine dayanmadan özel mülkiyetteki taşınmaza fiilen el koymasıdır. Bu durumda malik, el atmanın niteliğine göre elatmanın önlenmesi ve tazminat gibi yollara başvurabilir.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat değişebilir ve belirli bir dosya için hukuki görüş içermez.