Kadastro tespiti, zilyetlik ve zilyetliğin korunması, zamanaşımı ile mülkiyet edinimi, yolsuz tescil ve imar mevzuatına aykırı yapılar ile yapı kayıt belgesi hakkında genel bilgi.
Taşınmazların tapuya ilk kayıt edilmesi kadastro çalışmalarıyla yapılır. Kadastro tespitinin gerçeği yansıtmadığı durumlarda tespite itiraz ve dava yolları gündeme gelir. Bunun yanında uzun süreli zilyetlik, Medeni Kanunda belirli koşullarda mülkiyet edinimine yol açabilir. İmar mevzuatına aykırı yapılar ise imar kanunundaki yaptırımlara ve zaman zaman çıkarılan düzenlemelerle yapı kayıt belgesine konu olabilir.
Bu sayfa bu üç başlığı genel bilgi düzeyinde tanıtır. Kadastro Kanunu’nun madde numaraları ve süreleri, İmar Kanunu’ndaki yaptırımlar ve yapı kayıt belgesine ilişkin ayrıntılar bu sayfada yazılmamıştır; bunlar güncel mevzuattan ve Resmî Gazete’den takip edilmelidir. Somut bir uyuşmazlıkta sonuç, kayıtlara, belgelere ve süreler bakımından tarihlere göre değişir.
- Kadastro tespiti ve itiraz yolları
- Zilyetlik ve zilyetliğin korunması (TMK m.981-984)
- Olağan zamanaşımı: tapuda malik yazılı kişinin zilyetliği (TMK m.712)
- Olağanüstü zamanaşımı: tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz (TMK m.713)
- Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazda işgal (TMK m.707)
- Yolsuz tescil ve sicilin düzeltilmesi (TMK m.1024-1025)
- İmar mevzuatına aykırı yapılar
- Yapı kayıt belgesi ve imar barışı düzenlemeleri
Kadastro tespitinin ve askı ilanının incelenmesi
Kadastro tespiti ilan edilir ve ilgililer tespite karşı kanunda öngörülen süre içinde itiraz edebilir. İlan süresi ve usulü Kadastro Kanunu’ndan kontrol edilmelidir.
Zilyetlik durumunun belirlenmesi
Zilyetliğin ne zaman başladığı, kesintisiz ve çekişmesiz sürdürülüp sürdürülmediği ve malik sıfatıyla kullanılıp kullanılmadığı delillerle belirlenir.
Dava türünün belirlenmesi
Tapuya kayıtlı olmayan taşınmaz için tescil davası (TMK m.713), tapudaki kaydın düzeltilmesi için sicil düzeltme davası (TMK m.1025) veya zilyetliğin korunması davası gündeme gelebilir.
Mahkemeye başvuru
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12).
İmar yaptırımlarına karşı başvuru
İmar mevzuatına aykırılık nedeniyle verilen idari işlemler idari yargıda dava konusu edilebilir. Dava süresi işlemin tebliğ tarihine göre belirlenir.
Kadastro tespiti
Kadastro, taşınmazların tapu siciline ilk kez kayıt edilmesini sağlayan çalışmadır. Çalışma sonunda yapılan tespitler ilan edilir ve ilgililere itiraz imkânı tanınır. İtiraz usulü, süreleri ve görevli mahkeme Kadastro Kanunu’nda düzenlenmiştir.
Kadastro tespitinin gerçeğe uygun olmadığı iddia ediliyorsa, hangi sebebe dayanıldığı ve sürenin işleyip işlemediği kanundan ve belgelerden incelenmelidir. Süreler kısa olabileceğinden ilan tarihi ve tebliğ belgeleri dikkatle saklanmalıdır.
Zilyetlik ve korunması
Zilyet, her türlü gasp veya saldırıyı kuvvet kullanarak defedebilir; ancak durumun haklı göstermediği derecede kuvvet kullanmaktan kaçınmak zorundadır (TMK m.981). Başkasının zilyet bulunduğu bir şeyi gasbeden kimse, o şey üzerinde üstün bir hakka sahip olduğunu iddia etse bile onu geri vermekle yükümlüdür (TMK m.982). Zilyetliğe saldıran kimse hakkında ise saldırının sona erdirilmesi ve zararın giderilmesi için dava açılabilir (TMK m.983).
Gasp ve saldırıdan dolayı dava hakkı, zilyedin fiili ve failini öğrenmesinden başlayarak iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.984). Sadece zilyetliğin korunmasına yönelik davalar sulh hukuk mahkemesinin görevindedir (HMK m.4).
Olağan zamanaşımı
Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla edinmiş olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez (TMK m.712).
Bu hüküm, tapuda adına kayıt bulunan ancak kaydın hukuki sebepten yoksun olduğu durumlar için geçerlidir. Koşulların oluşup oluşmadığı, özellikle iyiniyet ve süre bakımından mahkemece delillerle değerlendirilir.
Olağanüstü zamanaşımı ve tescil davası
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir (TMK m.713).
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu mahkemece ilan edilir. Son ilandan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz veya itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanırsa hâkim tescile karar verir. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet edinilemez (TMK m.707).
Yolsuz tescil ve Hazine
Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan ileri sürebilir (TMK m.1024).
Aynî hakkı zedelenen kimse ayrıca tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak edindikleri aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır (TMK m.1025). Tapuya kayıtlı taşınmazlarda hak karinesinden ve zilyetlikten doğan dava açma hakkından yalnız adına tescil bulunan kimse yararlanır (TMK m.992).
İmar mevzuatına aykırı yapılar
İmar mevzuatı, yapı ruhsatı alınmadan veya ruhsata aykırı yapılan yapılar için idari yaptırımlar öngörür. Bu yaptırımlar arasında yapının durdurulması, idari para cezası ve yıkım gibi işlemler yer alabilir. Yaptırımın türü ve süreleri İmar Kanunu ve yönetmeliklerde düzenlenmiştir.
İdarenin bu yöndeki işlemlerine karşı idari yargıda dava açılabilir. Dava süresi işlemin tebliğ tarihine göre belirlenir; bu nedenle tebliğ belgesinin ve işlemin gerekçesinin dikkatle incelenmesi gerekir.
Yapı kayıt belgesi ve imar barışı
Zaman zaman çıkarılan düzenlemelerle, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların belirli koşullarla kayıt altına alınmasına imkân tanınmıştır. Bu düzenlemelerde verilen yapı kayıt belgesi, yapının belirli yönlerden hukuki durumunu düzenler; ancak kapsamı, süresi ve sınırları ilgili kanun ve yönetmelikle belirlenir.
İmar barışı niteliğindeki düzenlemelerin yürürlükte olup olmadığı, başvuru süreleri ve koşulları Resmî Gazete ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı duyuruları üzerinden izlenmelidir. Belgenin her türlü hukuki işlem için geçerli olup olmadığı belgenin dayandığı düzenlemenin metninden anlaşılır.
Taşınmaza ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür; tapu kayıtları tapu müdürlüklerinden öğrenilir. Aydın Adliyesi'nde arabuluculuk bürosu ve icra müdürlüğü bulunur. Aydın Adliyesi, Efeler'de Köprülü-Veysi Paşa Mahallesi'ndeki Adalet Sarayı'nda hizmet verir; Nazilli ve Söke adliyeleri ile bunlara bağlı ilçe adliyeleri için ilçe–adliye tablosu Aydın'da yargı sayfasındadır.
Uzun süre kullanılan taşınmaz zilyetlikle edinilebilir mi?
Medeni Kanuna göre geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse bu yolla edindiği mülkiyete itiraz edilemez (TMK m.712). Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazda ise davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetlik koşulu aranır (TMK m.713).
Tapuya kayıtlı olmayan taşınmaz işgalle edinilebilir mi?
Hayır. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet edinilemez (TMK m.707).
Tapu kaydındaki hatanın düzeltilmesi için hangi dava açılır?
Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025).
Zilyetliğe saldırı hâlinde dava hakkı ne zaman düşer?
Gasp ve saldırıdan dolayı dava hakkı, zilyedin fiili ve failini öğrenmesinden başlayarak iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.984).
Yapı kayıt belgesi ruhsat yerine geçer mi?
Yapı kayıt belgesinin kapsamı ve hukuki sonuçları, ilgili kanun ve yönetmelik hükümleriyle belirlenir. Belgeden doğan hakların sınırı ve süresi için kanunun güncel metni, Resmî Gazete ve ilgili bakanlık duyuruları izlenmelidir.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat değişebilir ve belirli bir dosya için hukuki görüş içermez.