Taşınmaz rehninin türleri, ipoteğin kuruluşu ve güvence kapsamı, terkin ve ipotekten kurtarma, ipotekli taşınmazın devri ve ipotekli alacağın icra yoluyla takibi hakkında Medeni Kanun ve İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde genel bilgi.
İpotek, bir alacağı taşınmaz üzerinde kurulan rehin hakkıyla güvence altına alan hukuki araçtır. Medeni Kanuna göre taşınmaz rehni ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir (TMK m.850). İpotek taşınmazın mülkiyetini devretmez; alacaklıya, borç ödenmezse taşınmazın paraya çevrilmesini isteme imkânı veren sınırlı bir ayni hak verir.
Bu sayfa ipoteğin kuruluşunu, sona ermesini ve sonuçlarını genel bilgi düzeyinde tanıtır. Somut bir ipotek ilişkisinde tarafların hak ve yükümlülükleri tapu kaydına, ipotek sözleşmesine ve alacağın niteliğine göre değişir. Faiz ve diğer parasal unsurlar için ilgili sözleşmeye ve resmî kaynaklara bakılmalı, mevzuatın güncel hâli mevzuat.gov.tr adresinden izlenmelidir.
- Taşınmaz rehninin türleri (TMK m.850)
- İpoteğin kuruluşu: tescil ve resmî şekil (TMK m.856)
- Güvence altına alınan alacak ve üst sınır (TMK m.851, m.881)
- Güvencenin kapsamı (TMK m.875)
- İpoteğin terkini ve sona ermesi (TMK m.858, m.883)
- Borçtan sorumlu olmayan malikin hakları ve ipotekten kurtarma (TMK m.884-886)
- İpotekli taşınmazın devri (TMK m.888)
- İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi (İİK m.148-150)
Alacağın ve taşınmazın belirlenmesi
Rehin hakkı ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir (TMK m.853). Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan alacak ipotekle güvence altına alınabilir (TMK m.881).
İpotek sözleşmesinin resmî şekilde yapılması
Taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır (TMK m.856).
Tapu kütüğüne tescil
Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur (TMK m.856). Rehin hakları tapu kütüğünde sıra ve derece bakımından tescil tarihine göre yer alır (TMK m.1022).
Borcun ödenmesi ve terkin
Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir (TMK m.883). Taşınmaz rehni tescilin terkini ile sona erer (TMK m.858).
Ödenmemesi hâlinde icra takibi
İpotek alacaklısı, ipotek belgesinin akit tablosunun tapu idaresince verilmiş resmî bir örneğini ibraz ederek icra dairesinden takip talebinde bulunabilir (İİK m.148). Borçluya gönderilen icra emrinde borcun otuz gün içinde ödenmesi bildirilir (İİK m.149).
Taşınmaz rehninin türleri
Taşınmaz rehni ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir (TMK m.850). Üç türün ortak yanı, alacağın taşınmaz üzerinde kurulan bir rehin hakkıyla güvence altına alınmasıdır; farklar alacağın niteliği ve senede bağlanıp bağlanmadığı noktasında ortaya çıkar.
İpotekli borç senedi, taşınmaz rehniyle güvence altına alınmış kişisel bir borcu içeren bir senettir (TMK m.898). İpotekle güvence altına alınan alacak ise ayrı bir senede bağlanmaksızın tapu kütüğündeki tescille ve sözleşmeyle ayakta durur.
İpoteğin kuruluşu
Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur ve kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır (TMK m.856). Rehin hakkı yalnızca tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir (TMK m.853) ve rehin kurulurken konusu olan taşınmazın belirtilmesi gerekir (TMK m.854).
Paylı mülkiyette paydaş kendi payını rehnedebilir. Pay üzerinde rehin kurulduktan sonra paydaşlar malın tamamını rehnedemez. Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmaz ise ancak bütün olarak ve maliklerin tamamı adına rehnolunabilir (TMK m.857).
Güvence altına alınan alacak ve üst sınır
Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir (TMK m.851). Kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden verilen krediler için yabancı para üzerinden rehin kurulması da mümkündür.
Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez (TMK m.881).
Rehnin güvence kapsamı
Taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına ana para, takip giderleri ve gecikme faizi ile kanunda belirtilen ölçüde faiz alacakları girer (TMK m.875). Daha önce belirlenmiş olan faiz oranı, sonradan gelen alacaklıların zararına olarak artırılamaz.
Alacaklı rehinli taşınmazın korunması için zorunlu masraf yapmışsa, bundan doğan alacaklar tescile gerek olmaksızın aynen rehinli alacak gibi güvenceden yararlanır (TMK m.876). Faiz oranı ve masraf kalemleri sözleşmeden ve tapu kaydından öğrenilmelidir.
İpoteğin sona ermesi ve terkin
Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir (TMK m.883). Taşınmaz rehni, tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer; kamulaştırmaya ilişkin kanun hükümleri saklıdır (TMK m.858).
İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde İcra ve İflas Kanunu m.150/c’de belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir (TMK m.883).
Borçtan sorumlu olmayan malik ve ipotekten kurtarma
Borçtan şahsen sorumlu olmayan rehinli taşınmaz maliki, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmazın üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir. Bu durumda alacak, borcu ödeyen malike geçer (TMK m.884).
Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş taşınmazı edinen ve borçtan şahsen sorumlu olmayan kişi, icra takibine başlanmadan önce satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir. Bu hak, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılır (TMK m.885). Alacaklılar, ihbarın tebliğinden başlayarak bir ay içinde giderleri peşin ödemek suretiyle taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasını isteyebilir (TMK m.886).
İpotekli taşınmazın devri
İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmadıkça borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse borçlu borcundan kurtulur (TMK m.888).
Bu nedenle ipotekli bir taşınmazın alımında tapu kaydındaki ipotek bilgisinin, güvence altına alınan alacağın ve sözleşme koşullarının incelenmesi önem taşır. Tapu kaydındaki rehin ve şerh bilgileri, tapu müdürlüğünden alınacak kayıt örneğiyle görülebilir.
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi
İpotek alacaklısı, yetkili veya taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine, elindeki ipotek belgesinin akit tablosunun tapu idaresince verilmiş resmî bir örneğini ibraz ederek alacağın miktarını bildirir ve takip talebinde bulunur (İİK m.148). İcra memuru gerekli koşulların bulunduğunu görürse borçluya, taşınmaz üçüncü kişi tarafından rehnedilmişse ya da mülkiyeti üçüncü kişiye geçmişse ayrıca bunlara icra emri gönderir. Bu emirde borcun otuz gün içinde ödenmesi bildirilir (İİK m.149).
Borçlu veya üçüncü şahıs ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itirazda bulunabilir; ancak rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz (İİK m.150). İpotek sözleşmesinin tarafları veya ipotekli taşınmazı daha sonra satın alanlar, tapu sicili müdürlüğüne yurt içinde bir tebligat adresi bildirmek zorundadır (İİK m.148/a).
Taşınmaza ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür; tapu kayıtları tapu müdürlüklerinden öğrenilir. Aydın Adliyesi'nde arabuluculuk bürosu ve icra müdürlüğü bulunur. Aydın Adliyesi, Efeler'de Köprülü-Veysi Paşa Mahallesi'ndeki Adalet Sarayı'nda hizmet verir; Nazilli ve Söke adliyeleri ile bunlara bağlı ilçe adliyeleri için ilçe–adliye tablosu Aydın'da yargı sayfasındadır.
İpotek kurulunca taşınmazın mülkiyeti alacaklıya geçer mi?
Hayır. İpotek bir rehin hakkıdır ve taşınmazın mülkiyeti malikte kalır. İpotekle güvence altına alınan alacak ödenmezse alacaklı, taşınmazın paraya çevrilmesini isteyebilir. İpotek konusu taşınmazın borçlunun mülkiyetinde bulunması da gerekmez (TMK m.881).
İpotek nasıl kaldırılır?
Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir (TMK m.883). Taşınmaz rehni, tescilin terkini ile sona erer (TMK m.858).
İpotekli taşınmaz satılabilir mi?
İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmadıkça borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez (TMK m.888). Alıcı bakımından ipoteğin tapu kaydında görünmesi ve alacağın akıbetinin bilinmesi önem taşır.
Üst sınır ipoteği ne anlama gelir?
Alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir (TMK m.851). Üst sınırın tutarı sözleşme ve tapu kaydından öğrenilir.
İpotek süreli kurulmuşsa süre bitince ne olur?
İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde İİK m.150/c’de belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir (TMK m.883).
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat değişebilir ve belirli bir dosya için hukuki görüş içermez.