Mirasla geçen taşınmazın tapuda tescili, veraset ve intikal vergisiyle ilişkisi ve 5403 sayılı Kanundaki tarım arazilerinin miras yoluyla devir ve bölünmesine ilişkin özel kurallar hakkında genel bilgi.
Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille edinilir; miras ise bu kuralın istisnalarından biridir. Mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle taşınmazın mülkiyetini tescilden önce edinir; ancak mirasçıların taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapabilmesi tapu kütüğüne tescile bağlıdır. Taşınmaz tarım arazisiyse 5403 sayılı Kanun ek kurallar getirir.
Bu sayfa, miras kalan taşınmazın tapuda intikali ile tarım arazilerine ilişkin temel kuralları genel çerçevede tanıtır. Metin belirli bir taşınmaz hakkında değerlendirme içermez. Tapu işlemlerinin ayrıntıları ilgili mevzuattan ve tapu müdürlüğünden güncel olarak öğrenilmelidir; harç ve ücret tutarları da güncel tarifelerden izlenmelidir.
- Mirasla mülkiyetin tescilden önce edinilmesi (TMK m.705)
- Mirasçılık belgesi ve intikal başvurusu
- Veraset ve intikal vergisi ile ilişkisi (7338 m.19)
- Tarım arazilerinde asgari büyüklük ve bölünme (5403 m.8, m.8/A)
- Mirasçıların devir anlaşması ve sulh hukuk mahkemesi (5403 m.8/B-8/D)
- Zeytinlik ve özel ürün alanları
Mirasçılık sıfatının belgelenmesi
Mirasçılar, sulh mahkemesince veya noterlikçe verilen mirasçılık belgesiyle mirasçılık sıfatlarını gösterir (TMK m.598).
Vergi yükümlülüklerinin yerine getirilmesi
Veraset ve intikal vergisi beyannamesi kanunda öngörülen sürede verilir (7338 m.9). İntikal eden taşınmazın tescili vergi tahakkuku beklenmeksizin yapılabilir; ancak vergi ödenmedikçe devir ve ferağ yapılamaz (7338 m.19).
Tapu müdürlüğüne başvuru
Mirasçılar adına tescil için tapu müdürlüğüne başvurulur. Mülkiyet tescilden önce edinilir; ancak tasarruf işlemi yapılabilmesi için tescil şarttır (TMK m.705).
Tarım arazisi ise özel kuralların incelenmesi
Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez (5403 m.8). Mirasa konu tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esastır (5403 m.8/B).
Mirasçılar arasında anlaşma veya dava
Mirasçılar arasında anlaşma sağlanması hâlinde devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır. Anlaşma sağlanamazsa her mirasçı yetkili sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir (5403 m.8/B-8/C).
Mirasla mülkiyetin edinilmesi
Taşınmaz mülkiyetinin edinilmesi kural olarak tescille olur. TMK m.705’e göre miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde mülkiyet tescilden önce edinilir. Ancak bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Mirasçılar mirası mirasbırakanın ölümü ile bir bütün olarak edinirler (TMK m.599).
Mirasçılık belgesi ve intikal başvurusu
Mirasçılık sıfatı, sulh mahkemesince veya noterlikçe verilen mirasçılık belgesiyle gösterilir (TMK m.598). Taşınmazın mirasçılar adına tescili için tapu müdürlüğüne başvurulur. Başvuruda istenecek belgelerin güncel listesi ve harç tutarları, ilgili tapu müdürlüğünden ve güncel tarifelerden öğrenilmelidir; bu sayfada tutar verilmemiştir.
Veraset ve intikal vergisiyle ilişkisi
Miras yoluyla intikal eden taşınmaz veraset ve intikal vergisine tabidir (7338 m.1). Veraset yoluyla intikallerde ölüm Türkiye’de gerçekleşmişse ve mükellefler Türkiye’de bulunuyorsa beyanname ölüm tarihini izleyen dört ay içinde verilir (m.9). Gayrimenkuller Emlak Vergisine esas olan değerle değerlenir (m.10).
7338 m.19’a göre intikal eden gayrimenkullerin tescil işlemi verginin tahakkuku beklenmeksizin yapılır. Ancak intikali yapılan gayrimenkule isabet eden vergi tamamen ödenmedikçe devir ve ferağ yapılamaz ve üzerinde başka bir ayni hak tesis edilemez. Tapu memurları vergi dairesince verilmiş ilişik kesme belgesi olmaksızın devir ve ferağ işlemi yapamaz.
Paylı mülkiyet ve miras ortaklığı
Birden çok mirasçı bulunması hâlinde mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir. Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar (TMK m.640). Her mirasçı, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.642). Paylaşma hâlinde olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi ve değer farkının para ödenmesi yoluyla giderilmesi de mümkündür.
Tarım arazilerinde bölünme sınırı
5403 m.8’e göre tarım arazileri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılır. Asgari tarımsal arazi büyüklüğü Bakanlıkça belirlenir; belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler bölünemez eşya niteliği edinir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez ve hisselendirilemez. Çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda, arazi özellikleri nedeniyle daha küçük parsel oluşması gerekirse Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir.
Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri il ve ilçelere göre kanunun ekli listesinde belirlenmiştir ve tarımsal araziler bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez (m.8/A).
Mirasçıların devir anlaşması
5403 m.8/B’ye göre mirasa konu tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esastır. Mirasçılar arasında anlaşma sağlanması hâlinde devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır. Mirasçılar devrin bir mirasçıya, aile malları ortaklığına, limited şirkete veya üçüncü kişilere yapılmasını kararlaştırabilir (m.8/C). Anlaşma sağlanamazsa mirasçılardan her biri yetkili sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir; hâkim ehil mirasçıya devir veya satış gibi kanunda belirtilen yönde karar verir (m.8/C).
Devralan mirasçıya diğer mirasçıların paylarının bedelini mahkeme veznesine depo etmesi için altı aya kadar süre verilir ve talep hâlinde altı ay ek süre verilebilir (m.8/D). Devir tarihinden itibaren yirmi yıl içinde arazinin tarım dışı kullanım nedeniyle değerinde artış meydana gelirse fark diğer mirasçılara ödenir (m.8/C).
İhbar ve süre sonuçları
Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin 8/B maddesinde belirtilen sürede devredilmediği kamu kurum ve kuruluşları ile finans kurumları tarafından öğrenilirse durum Bakanlığa bildirilir. Bakanlık mirasçılara üç ay süre verir; süre sonunda devir olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Bu davalar her türlü resim ve harçtan muaftır (m.8/Ç). Tarım arazilerinde ifraz, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği gibi işlemler ise Bakanlığın izni ile yapılır (m.8/B).
Zeytinlik ve özel ürün alanları
Zeytinlik niteliği taşıyan alanlar bakımından 3573 sayılı Kanun ayrıca dikkate alınır. Kanun, aşılı zeytinlerin bakım ve toplanmasına, zeytinliklerin tesisine ve yabani zeytinliklerin açılıp aşılanmasına ilişkin işleri düzenler (3573 m.1). Kanunun 3. maddesi uyarınca belirli alanlarda zeytin yetiştirmek üzere verilen taşınmazlar miras dahil hiçbir şekilde bölünemez ve bunlar için tapu siciline şerh verilir. Belirli bir taşınmazın bu kapsamda olup olmadığı somut olaya ve ilgili kayıtlara göre belirlenir.
Mirasçılık belgesi noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınır; miras taksimi ve ortaklığın giderilmesi davaları taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür. Tapu işlemleri taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğünde yapılır. Aydın Adliyesi, Efeler'de Köprülü-Veysi Paşa Mahallesi'ndeki Adalet Sarayı'nda hizmet verir; Nazilli ve Söke adliyeleri ile bunlara bağlı ilçe adliyeleri için ilçe–adliye tablosu Aydın'da yargı sayfasındadır.
Miras kalan taşınmaz kendiliğinden mirasçılar adına geçer mi?
TMK m.705’e göre miras hâllerinde mülkiyet tescilden önce edinilir; ancak malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
Vergi ödenmeden tapuda satış yapılabilir mi?
7338 m.19’a göre intikal eden gayrimenkullerin tescili vergi tahakkuku beklenmeksizin yapılır; ancak intikali yapılan gayrimenkule isabet eden vergi tamamen ödenmedikçe devir ve ferağ yapılamaz ve üzerinde başka bir ayni hak tesis edilemez.
Tarım arazisi mirasçılar arasında bölünebilir mi?
5403 m.8’e göre Bakanlıkça belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğüne erişmiş tarımsal araziler bölünemez eşya niteliği edinir ve tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez. Kanun ayrıca yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri belirler (m.8/A).
Mirasa konu tarım arazisi mirasçılar arasında nasıl devredilir?
Mirasa konu tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esastır. Mirasçılar arasında anlaşma sağlanması hâlinde devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır (5403 m.8/B). Mirasçılar devri bir mirasçıya, aile malları ortaklığına, limited şirkete veya üçüncü kişilere kararlaştırabilir (m.8/C). Anlaşma sağlanamazsa her mirasçı yetkili sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.
Bakanlık izni hangi işlemlerde aranır?
5403 m.8/B’ye göre tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, elbirliği mülkiyetinin devri, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği işlemleri Bakanlığın izni ile yapılır.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat değişebilir ve belirli bir dosya için hukuki görüş içermez.