Tapu İptal ve Tescil Davaları: Muvazaa, Yolsuz Tescil ve EhliyetsizlikTapu İptal ve Tescil Davaları: Muvazaa, Yolsuz Tescil ve Ehliyetsizlik

Tapu sicili ve kaydın değeri

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki ayni hakların kaydedildiği resmî sicildir. TMK, sicildeki kaydın doğru olduğunu kabul eder ve bu kayda iyi niyetle güvenen üçüncü kişileri korur. Bu ilke tapuya güven ilkesi olarak bilinir ve TMK m.1023’te düzenlenmiştir.

Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (TMK m.1024). Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmişse, aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir; iyiniyetli üçüncü kişilerin edindikleri aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır (TMK m.1025). Bu istem, tapu iptal ve tescil davası olarak ileri sürülür.

Tapu iptali sebepleri

Tapu kaydının iptali için ileri sürülen sebepler çeşitlidir. Bunların başında, hukuki işlemin geçersizliği gelir. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır (TMK m.706); şekil eksikliği, işlem ehliyetinin bulunmaması, irade sakatlıkları ve muvazaa bu gruptadır.

Bir başka sebep, kaydın hukuka aykırı bir belgeye dayanmasıdır. Sahte vekâletname, sahte kimlik ya da gerçeğe aykırı belgelerle yapılan işlemler bu kapsamdadır. Dava sebebinin doğru belirlenmesi, ispat yükünün ve sürelerin belirlenmesi bakımından önemlidir.

Muris muvazaası

Muris muvazaası, miras bırakanın yaptığı ve görünüşte satış olan ancak gerçekte bağış niteliğinde olduğu ileri sürülen devirlerde gündeme gelir. Muvazaada taraflar gerçek iradelerini gizleyip başka bir işlemi göstermiş olurlar; sözleşmenin türü ve içeriği belirlenirken gerçek ve ortak iradeleri esas alınır (TBK m.19).

İddiayı ileri süren taraf, dayandığı olguların varlığını ispat etmekle yükümlüdür (TMK m.6). İspat için tapu kayıtları, tanık beyanları, bilirkişi raporu ve diğer deliller kullanılabilir. Davanın kimler tarafından ve hangi aşamada açılabileceği ile ispat kuralları yargı kararlarında ayrıntılandığından, somut olayda ayrıca incelenmelidir.

Ehliyetsizlik, irade sakatlığı ve vekilin yetkisi

Ayırt etme gücü bulunmayanların, küçüklerin ve kısıtlıların fiil ehliyeti yoktur (TMK m.14). Bu kişilerce yapılan devirlerin geçerliliği incelenirken mahkeme tıbbi belgeleri ve bilirkişi raporlarını değerlendirir.

Yanılma, aldatma ve korkutma gibi irade sakatlıkları, tapuda yapılan devrin iptaline yol açabilir. Bu hâllerde sözleşme yapan taraf, öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirmezse sözleşmeyi onamış sayılır (TBK m.39). Vekilin yetkisini aşarak ya da kötüye kullanarak yaptığı devirler de dava konusu olabilir. Bu hâllerde vekâletnamenin kapsamı ve vekilin işlemin hangi amaçla yapıldığı incelenir.

Görevli ve yetkili mahkeme, tedbir

Tapu iptal ve tescil davalarında genel olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m.2). Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Dava açılırken harç ve giderlerin yatırılması gerekir; tutarlar ilgili dönemin tarifelerine göre belirlenir.

Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek için ihtiyati tedbir talep edilebilir (HMK m.389). Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları tapu kütüğüne şerh verilebilir; şerh verilmekle tasarruf yetkisi kısıtlaması, taşınmaz üzerinde sonradan edinilen hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1010).

Dayanak belgeler

Tapu iptal davalarında kullanılan belgeler arasında tapu kaydı ve akit tablosu, vekâletname, nüfus kayıtları, mirasçılık belgesi, tıbbi raporlar ve ödeme belgeleri yer alır. Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya örneklerinin verilmesini isteyebilir (TMK m.1020).

Belgelerin eksiksiz ve düzenli toplanması dava sürecinin ilerleyişi için önem taşır. Tanık beyanları ve keşif gibi deliller ise mahkeme tarafından değerlendirilir. Hangi belgenin ispat açısından yeterli olduğu somut olaya göre belirlenir.

Sicil kayıtlarının incelenmesi

Dava açılmadan önce tapu kaydının geçmişi incelenir. Taşınmazın hangi tarihlerde, kimlere ve hangi işlemle devredildiği, tapu kayıtlarından ve akit tablolarından anlaşılabilir. Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, şerh ve beyan gibi sınırlamalar bulunup bulunmadığı da bu kayıtlardan öğrenilir.

Bu inceleme, davanın kime karşı açılacağını ve hangi sebebe dayandırılacağını belirlemeye yardımcı olur. Taşınmazın birden fazla kez el değiştirmiş olması hâlinde, iyi niyetli üçüncü kişilerin korunması ilkesi dava sonucunu etkileyebilir. Bu sebeple devir zincirinin tamamı dikkatle gözden geçirilmelidir.

Dikkat edilecek noktalar ve resmî kaynaklar

Tapu iptal davalarında dava sebebinin doğru belirlenmesi, ispat yükünün kime ait olduğunu belirler. Muvazaa iddiasında ispat, çoğu zaman tanık beyanı ve bilirkişi incelemesiyle yapılır; ehliyetsizlik iddiasında ise sağlık kayıtları belirleyici olur. Her dava sebebi için farklı bir ispat düzeni geçerlidir.

Davanın sonucunda mahkeme, tapu kaydının iptaline ve gerçek hak sahibi adına tesciline karar verebilir. Karar kesinleştikten sonra tapu müdürlüğüne bildirilir ve kayıt düzeltilir. Dava süresince taşınmaza ilişkin işlemlerin takibi, ihtiyati tedbir ve şerh bakımından önemlidir. Tüm bu işlemler için yürürlükteki mevzuat ve güncel tarifeler esas alınmalıdır.

Aydın’da ilgili birimlere Aydın Adliyesi aracılığıyla ulaşılır. Adliye hizmet binalarının adresi, kalem ve birimlerin çalışma düzeni ile duyurular, Aydın Cumhuriyet Başsavcılığı ve Aydın Adliyesi’nin resmî internet sayfasında yayımlanır. Birimlerin konumu ya da çalışma düzeni değişebileceğinden, başvurudan önce bu sayfaların kontrol edilmesi yararlıdır.

Mevzuat metinleri için Cumhurbaşkanlığı mevzuat bilgi sistemi, yeni düzenlemeler için Resmî Gazete esas alınır. Haber siteleri, sosyal medya paylaşımları ve genel yazılar mevzuat yerine geçmez. Bir kanun maddesinin güncel hâli, değişiklik kanunlarıyla birlikte okunmalıdır; çünkü maddeler zaman içinde birçok kez değiştirilmiş olabilir. Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve belirli bir olaya ilişkin hukuki değerlendirme niteliği taşımaz.