Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Paylı ve Elbirliği MülkiyetOrtaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Paylı ve Elbirliği Mülkiyet

Paylı ve elbirliği mülkiyet

Paylı mülkiyette taşınmaz, birden fazla kişi arasında belirli paylara bölünmüştür. Her paydaş, kendi payı üzerinde tasarruf edebilir; payını satabilir veya devredebilir. Bu mülkiyet biçimi TMK m.688 ve devamında düzenlenmiştir.

Elbirliği mülkiyette ise ortaklar, ortaklığın tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir. Miras ortaklığı ve ortaklık sözleşmesi gibi hâller bunun örneğidir. Elbirliği mülkiyet TMK m.701 ve devamında düzenlenmiştir. Elbirliği mülkiyette ortakların belirlenmiş payları yoktur; kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça yönetim ve tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir (TMK m.702).

Dava hakkı

TMK m.698, hukukî işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, her paydaşın malın paylaşılmasını isteyebileceğini düzenler. Paylaşmayı isteme hakkı hukukî işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir ve uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde, diğer paydaşlara karşı açılır.

Mahkeme, davayı kabul ederse ortaklığın giderilmesi için gerekli işlemleri yapar. Paydaşlardan biri davaya karşı çıksa bile, mahkeme ortaklığın giderilmesi koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğini inceler. Kötüye kullanma niteliğindeki talepler ise kanunun genel ilkeleri çerçevesinde değerlendirilir.

Aynen taksim ve satış yoluyla giderme

Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir; bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmezse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır (TMK m.699). Taşınmazın niteliği ve değeri bu bölünmeyi etkileyen unsurlardır.

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur (TMK m.699). Satıştan elde edilen bedel, paydaşlar arasında paylarına göre dağıtılır.

Satış ve ihale

Satış yoluyla giderme kararı verildiğinde hâkim satış için bir memur görevlendirir; taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır (HMK m.322/2). Satış, açık artırma yoluyla gerçekleştirilir.

Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m.699). Bu usul, paydaşlara taşınmazı satın alma imkânı tanır. Satış usulüne ilişkin kurallar zaman içinde değiştiğinden, güncel kanun metni takip edilmelidir.

Tarım arazileri ve bölünme sınırları

Tarım arazilerinde bölünme, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile sınırlandırılmıştır. Kanun m.8’e göre asgari tarımsal arazi büyüklüğü Bakanlıkça belirlenir; tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez ve hisselendirilemez. Ayrıca tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme ve taksim gibi işlemler Bakanlığın izni ile yapılır (m.8/B). Bu kural, ortaklığın giderilmesi davalarında aynen taksim imkânını sınırlayabilir.

Aynen taksim bu sınırların altında bir bölünmeye yol açacaksa, satış yoluyla giderme gündeme gelebilir. Çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda ise arazi özellikleri nedeniyle gerekli olduğu takdirde Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir (m.8).

Bilirkişi, keşif ve bedelin dağıtımı

Mahkeme, taşınmazın değerini ve aynen taksime elverişli olup olmadığını belirlemek için keşif yapar ve bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi raporu, taşınmazın değeri, yapısı ve olası bölünme biçimleri hakkında bilgi verir. Dava giderlerini karşılamak için taraflardan gider avansı istenir.

Satış bedeli, harç ve giderler düşüldükten sonra paydaşlara paylarına göre dağıtılır. Ortaklığın giderilmesi kararı verilen bir taşınmazda, paydaşların kendi aralarındaki ayrı hak ve alacakları ise bu davanın konusu olmayabilir.

Belgeler ve hazırlık

Ortaklığın giderilmesi davasında tapu kaydı, paydaşların kimlik ve adres bilgileri, varsa miras kalan taşınmazlarda mirasçılık belgesi ve imar durumu belgesi gibi evraklar kullanılır. Taşınmaz üzerinde kiracı, ipotek, haciz ya da şerh bulunup bulunmadığı da araştırılır.

Paydaşların sayısı fazlaysa güncel adres bilgilerinin bulunması önemlidir. Paydaşlardan biri vefat etmişse, mirasçılarının belirlenmesi için mirasçılık belgesi gerekir. Mirasçılık belgesinin eksiksiz olması, davanın gecikmesini önleyebilir.

Dikkat edilecek noktalar ve resmî kaynaklar

Paydaşlar mahkeme dışında anlaşarak ortaklığı sona erdirebilir. Taşınmazın aralarında paylaşılması, bir paydaşın diğer paydaşların paylarını satın alması ya da birlikte üçüncü kişiye satış yapılması gibi yollar, dava açılmadan önce değerlendirilebilir. Bu tür anlaşmalar, taşınmazın niteliğine göre resmî şekle tabi olabilir.

Dava açılması hâlinde, yargılama giderleri ve bilirkişi masrafları paydaşlar arasında paylara göre ya da mahkemenin belirlediği şekilde dağıtılır. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde, taşınmazın değerinin bilirkişice belirlenmesi ve ihalenin usulüne uygun yapılması önemlidir. Satış kuralları değişebildiğinden, güncel kanun metnine bakılmalıdır.

Aydın’da ilgili birimlere Aydın Adliyesi aracılığıyla ulaşılır. Adliye hizmet binalarının adresi, kalem ve birimlerin çalışma düzeni ile duyurular, Aydın Cumhuriyet Başsavcılığı ve Aydın Adliyesi’nin resmî internet sayfasında yayımlanır. Birimlerin konumu ya da çalışma düzeni değişebileceğinden, başvurudan önce bu sayfaların kontrol edilmesi yararlıdır.

Mevzuat metinleri için Cumhurbaşkanlığı mevzuat bilgi sistemi, yeni düzenlemeler için Resmî Gazete esas alınır. Haber siteleri, sosyal medya paylaşımları ve genel yazılar mevzuat yerine geçmez. Bir kanun maddesinin güncel hâli, değişiklik kanunlarıyla birlikte okunmalıdır; çünkü maddeler zaman içinde birçok kez değiştirilmiş olabilir. Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve belirli bir olaya ilişkin hukuki değerlendirme niteliği taşımaz.