Kira Sözleşmesi Uyuşmazlıkları: Kira Artışı, Tahliye ve Güvence BedeliKira Sözleşmesi Uyuşmazlıkları: Kira Artışı, Tahliye ve Güvence Bedeli

Kira sözleşmesi ve kapsamı

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanımını veya kullanımıyla birlikte yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da bunun karşılığında kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m.299). Sözleşmenin yazılı yapılması ispat bakımından önemlidir.

Kanun, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılmasını yasaklar (TBK m.343). Bu nedenle sözleşmede yer alan her koşulun geçerli olduğu söylenemez. Bir hükmün geçerliliği, TBK’daki emredici kurallara aykırılık bakımından incelenir.

Kira bedelinin artırılması

TBK m.344’e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar anlaşmamışsa kira bedeli, aynı oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmışsa ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde mahkemece belirlenecek bedel yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar (TBK m.345). Dönemsel olarak değişen oranlar için resmî kaynaklar takip edilmelidir.

Sözleşmenin uzaması ve fesih bildirimi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; on yıllık uzama süresi sonunda ise, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m.347).

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa ya da kiralananın yeniden inşası veya imarı gerekliyse, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.350). Bu şartlar ve süreler TBK’da düzenlenmiştir.

Kira bedelinin ödenmemesi ve tahliye sebepleri

Kiracı, muaccel olan kira bedelini ödemezse, kiraya veren ona yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür (TBK m.315).

Tahliye sebepleri kanunda sayılmıştır. Bunlar arasında:

• Tahliye taahhüdü (TBK m.352/1)
• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar (TBK m.352/2)
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması (TBK m.352/3)
• Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi (TBK m.350)
• Kiralananın yeniden inşası veya imarı (TBK m.350)
• Yeni malikin gereksinimi (TBK m.351)
• Kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranması (TBK m.316)

İcra takibi ve dava yolu

Kiralanan taşınmazların tahliyesi için İcra ve İflas Kanunu’nda ilamsız takip yolu düzenlenmiştir (İİK m.269 ve devamı). Bu yolda borçluya bir ödeme emri gönderilir; borçlu yedi gün içinde itiraz etmezse ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir. İtiraz takibi durdurur; alacaklı, itirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir.

Kiralananın tahliyesi için ayrıca tahliye davası açılabilir. Kira uyuşmazlıklarına bakan mahkeme, genel olarak sulh hukuk mahkemesidir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Güvence bedeli

Güvence bedeli, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse söz konusu olur. TBK m.342’ye göre bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilir.

Banka, güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Belgeler ve kayıtlar

Kira uyuşmazlıklarında kayıt düzeni önem taşır. Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, noter ihtarnameleri, güvence bedeli makbuzu, teslim tutanağı ve yazışmalar uyuşmazlığın bütün aşamalarında kullanılır. Kira bedelinin banka aracılığıyla ödenmesi, ödemenin ispatını kolaylaştırır.

Tahliye taahhütnamesi, tahliye davasında özel bir önem taşıyan bir belgedir. Taahhüdün geçerliliği, tarih, şekil ve teslimden sonra düzenlenip düzenlenmediği gibi unsurlara bağlıdır. Belge hazırlanmadan önce bu unsurların kanun metninden kontrol edilmesi yararlıdır.

Dikkat edilecek noktalar ve resmî kaynaklar

Kira sürelerinin ve bildirimlerin zamanlaması çoğu zaman sonucu belirler. Fesih bildirimi, ihtar ve tahliye davası için kanunda belirli süreler öngörülmüştür; bu sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açabilir. Bu yüzden tarihlerin kayıt altında tutulması ve süreler için kanun metninin kontrol edilmesi gerekir.

Kiralananın teslimi sırasında durumunun tutanakla belirlenmesi, sonradan çıkabilecek hasar uyuşmazlıklarında yardımcı olur. Aynı şekilde sözleşme sona erdiğinde kiralananın teslim tutanağı düzenlenmesi, güvence bedelinin iadesi bakımından önemlidir. Güncel kira artış oranı gibi dönemsel veriler için Türkiye İstatistik Kurumu’nun yayımladığı verilere bakılmalıdır.

Aydın’da ilgili birimlere Aydın Adliyesi aracılığıyla ulaşılır. Adliye hizmet binalarının adresi, kalem ve birimlerin çalışma düzeni ile duyurular, Aydın Cumhuriyet Başsavcılığı ve Aydın Adliyesi’nin resmî internet sayfasında yayımlanır. Birimlerin konumu ya da çalışma düzeni değişebileceğinden, başvurudan önce bu sayfaların kontrol edilmesi yararlıdır.

Mevzuat metinleri için Cumhurbaşkanlığı mevzuat bilgi sistemi, yeni düzenlemeler için Resmî Gazete esas alınır. Haber siteleri, sosyal medya paylaşımları ve genel yazılar mevzuat yerine geçmez. Bir kanun maddesinin güncel hâli, değişiklik kanunlarıyla birlikte okunmalıdır; çünkü maddeler zaman içinde birçok kez değiştirilmiş olabilir. Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve belirli bir olaya ilişkin hukuki değerlendirme niteliği taşımaz.